ння ним, а також з можливістю оперативної реалізації його у разі зміни економічної ситуації.
В якості безризикової ставки була обрана ставка ГКО-ОФЗ Середньозважена ціна на що відбувся в середу аукціоні з розміщення облігацій федеральної позики з постійним купонним доходом (ОФЗ-ПД) серії 26207 з погашенням 3 лютого 2027 склала 103,4100% від номіналу, що відповідає прибутковості 7,9% річних, говориться в повідомленні Мінфіну РФ.
Премія за ризик вкладення в нерухомість розраховувалася, як премія за ризик вкладень у регіоні шляхом зіставлення індексу інвестиційного ризику регіону з індексом інвестиційного ризику найменш ризикованого регіону. Поправка (приріст) безризикової ставки розраховується за формулою:
, де
- індекс інвестиційного ризику для регіону, в якому розташований об'єкт оцінюється (Краснодарський край: інвестиційний рейтинг регіонів - 2B, середній потенціал - помірний ризик);
- індекс інвестиційного ризику для найменш ризикованого регіону в колишньому ЮФО (Краснодарський край: інвестиційний рейтинг регіонів 1 А - макс. потенціал - хв. ризик).
Середньозважений індекс ризику Краснодарському краю=0,2550;
Середньозважений індекс ризику Краснодарському краю=0,1690.
Премія за ризик вкладення в нерухомість буде дорівнює:%
Премія на низьку ліквідність - це поправка на втрату прибутку протягом терміну експозиції об'єкта, на практиці приблизний розрахунок даної премії за формулою:
, де
- безризикова ставка доходу,%
- термін експозиції оцінюваного об'єкта на основі даних по конкретному сегменту ринку нерухомості (в роках).
Офісні приміщення аналогічні оцінюваного об'єкту на ринку нерухомості мають термін експозиції в середньому 3-6 місяців. При розрахунках береться величина - 4 місяці, відповідно=4/12=0,333 років.
Премія на низьку ліквідність буде дорівнює:
Премія за якість менеджменту враховує залежність діяльності компанії від ключової фігури в управлінні, а також від кваліфікації і досвіду керуючого персоналу. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають.
На практиці ризик за якість менеджменту знаходиться в межах від 0% до 5%, приймаємо середню величину премії рівний 2,5%.
Норма повернення капіталу визначається за методом Хоскольда.
Метод Хоскольда використовується в тих випадках, коли ставка доходу первинних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою і визначається за формулою:
, де
- норма повернення капіталу;
- безризикова ставка доходу,%;- Термін економічного життя, приймається рівним 30 років, відповідно із середнім терміном до проведення капітального ремонту (визначено на підставі ВСН 58-88 (р)) (п,) - фактор фонду відшкодування.
Таблиця 20 - Розрахунок ставки капіталізації
№, п/пНаіменованіеВелічіна1.- Безризикова ставка відсотка,% 7,92.-Премія за ризик вкладення в нерухомість,% 4,023.- Премія на низьку ліквідність,% 2,634.- Премія за інвестиційний менеджмент,% 2,505.- Ставка прибутковості на власний капітал,% 17,056. Норма повернення капіталу,% 0,89917. - Ставка капіталізації для об'єкта оцінки,%
=0,1705 +0,008991=
=0,1795 або 17,95%
Роз...
