- витрати на періодичну заміну швидкозношуваних конструктивних елементів будівлі.
Включення даної групи витрат в експлуатаційні витрати, пов'язані з нормальною експлуатацією будівлі, обумовлено тим припущенням, що власник буде експлуатувати нерухомість на рівні, відповідному нормативам і стандартам для даного типу нерухомості.
Дані по витратах були частково надані Власником, частково розраховані Оцінювачем. Розрахунок операційних витрат представлено у зведеній таблиці нижче.
Таблиця 19 - Розрахунок операційних витрат
№, п / пПоказателіВелічіна показника, (без урахування ПДВ) руб.1.Условно-постійні витрати, руб. на рік: 148 0011.1.Налог на майно, руб. на рік - в Краснодарському краї становить 2,2% від залишкової балансової вартості об'єкта нерухомості. За документами, представленим в бухгалтерії, річна норма амортизації становить 1%. 107 7911.2.Плата на землю, руб. на рік - орендна плата за земельну ділянку 14500 рублів на рік, з подальшою індексацією 12% ежегодно40 2102.Условно-змінні витрати, руб. на рік: 335 6662.1.Расходи на поточний ремонт, руб. на рік - за даними, наданими будівельними організаціями, становлять для офісних приміщень в середньому 250 руб./Кв.м./год.162 5002.2.Расходи на управління, руб. на рік - для оцінюваної нерухомості рівні 3% від величини дійсного валового доходу на рівні комісії професійних керівників недвіжімостью.103 9002.3Прочіе витрати, руб. на рік - витрати, пов'язані з проведенням техобслуговування обладнання, роботи ЖБК, витрати на страхування об'єкта, складають 2% від дійсного валового дохода.69 2663Резерв на заміщення, руб. на рік - капітальний ремонт проводиться один раз на 30 років для будівель даної конструктивної системи (для 1-ї групи капітальності). Витрати становлять близько 30% від відновної вартості (накопичення за безризиковою ставкою)
РЗ=16679328 * 0,3 * (0,079 / ((1 +0,079) ^ 30-1))=44 98 844 9884.Ітого: 528655
Розрахунок ставки капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат
Ставка капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат розраховується за формулою:
, де
- ставка капіталізації;
- ставка прибутковості на власний капітал;
- норма повернення капіталу;
- частка зниження вартості нерухомості через n років.
Ставка прибутковості на власний капітал визначається способом кумулятивного побудови - послідовне нарощування першої складової коефіцієнта дисконтування, при якому в якості базової береться безризикова ставка відсотка. Далі до неї послідовно додаються поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями об'єкта оцінки, такі, як ліквідність, витрати на якість менеджменту та ін
В умовах російського ринку зазвичай представляється у вигляді:
, де
- безризикова ставка доходу,%;
- премія за ризик вкладення в нерухомість,%;
- премія за низьку ліквідність нерухомості,%;
- премія за інвестиційний менеджмент,%.
Суть розрахунку коефіцієнта капіталізації методом кумулятивного побудови полягає в наступному. Інвестор може отримати дохід або вклавши гроші в цінні папери, або в майно. Очевидно, що другий варіант вкладення грошових коштів більш ризикований, і, отже, інвестор вправі очікувати додаткового доходу. Ризик вкладення в об'єкт пов'язаний з майбутнім якістю управлі...
