рахунок ринкової вартості оцінюваного майна за допомогою дохідного підходу наведено в таблиці нижче.
Таблиця 21 - Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою дохідного підходу
№, п / п Найменування показателяВеличина1.Площадь приміщень, що здається в оренду (), м26502.Риночная орендна плата () з урахуванням ПДВ, руб./м2 в год55203.Потенціальний валовий дохід (з урахуванням ПДВ) , руб. в год3 588 0004.Коеффіціент недозавантаження площ,% від ПВД2, 55.Коеффіціент недосбор орендної плати,% від ПВД16.Действітельний валовий дохід (з урахуванням ПДВ), грн. в год3 463 3177.Операціонние витрати (з урахуванням ПДВ), грн. в год528 6558.Чістий операційний дохід, руб. в год2 934 6629.Ставка капіталізаціі0, 179510.Риночная вартість об'єкта оцінки (з урахуванням ПДВ), руб.16 349092
Разом, ринкова вартість об'єкта оцінки, розрахована дохідним підходом складе:
349092 (Шістнадцять мільйонів триста сорок дев'ять тисяч дев'яносто дві) рубля.
9. Узгодження результатів
Оскільки для визначення вартості об'єктів нерухомості можна використовувати кілька підходів оцінки, оцінювач застосував найбільш придатні для даного конкретного випадку з урахуванням максимального наближення до реальних умов ринку.
Різні методи оцінки адекватні різним оцінним ситуацій. Важливим критерієм для вибору практично застосовного методу оцінки є наявність вихідної інформації, необхідної для використання певного методу
Метою відомості результатів усіх використовуваних підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них і вироблення єдиної вартісної оцінки.
Вагові коефіцієнти значущості оцінок за різними підходами оцінки практично розуміються як коефіцієнти довіри до відповідного підходу.
При оцінці нерухомості в даному звіті застосовувалися всі три підходи, з них:
Витратний підхід максимально враховує всі види зносів.
Порівняльний підхід найбільш достовірний і часто застосовний, по-іншому його називають ринковий.
Прибутковий підхід застосуємо, так як офісна нерухомість є дохідної нерухомістю.
Вирішення питання, яким вартісним оцінками надати більшої ваги і як кожен метод зважувати по відношенню до інших, є ключовим на заключному етапі процесу оцінки.
Для визначення питомої ваги результатів, отриманих в рамках кожного підходу до оцінки нерухомості, необхідно враховувати наступні фактори:
? Ступінь відповідності кожного із застосованих підходів:
? Яка ступінь достовірності та достатності вихідних даних, що використовуються в кожному з підходів.
? Яка перевагу кожного з підходів з точки зору характеристик ринку та місця розташування об'єктів оцінки.
? Міцний розрахунків та процедур аналізу, проведених у використовуваних підходах.
? Який питома вага експертних оцінок і суджень у кожному з наведених підходів.
Таблиця 22 - Узгодження результатів оцінки, отриманих різними підходами
№ п / пКрітерій согласованияЗатратныйСравни-тельныйДоходный1Соответствие оціненої за допомогою даного підходу вартості м...
