і у заставі. Тобто вказаний Закон lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=61668; fld=134 gt; передбачає іпотеку в силу закону, але в даному випадку вона забезпечує належне виконання забудовником своїх зобов'язань з будівництва, в той час як іпотека в системі іпотечного житлового кредитування забезпечує виконання грошового зобов'язання щодо повернення позики, і на її основі передбачена законодавча можливість рефінансування забезпечуються іпотекою вимог.
Таким чином, учасник пайового будівництва є заставодержателем за договором участі в пайовому будівництві, а право власності на відповідне житлове приміщення у нього виникне тільки після закінчення будівництва багатоквартирного будинку і після отримання дозволу на введення його в експлуатацію. У разі якщо для укладення договору участі в пайовому будівництві учасник використовував позикові кошти банку або іншої кредитної організації, то забезпечити виконання зобов'язань шляхом застави нерухомості, що будується учасник фізично не в змозі, оскільки права власності на квартиру, що будується в багатоквартирному житловому будинку будуть належати забудовникові, а однією з обов'язкових умов п. 1 ст. 77 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=64761; fld=134; dst=100639 gt; Закону про іпотеку, на підставі якого виникає іпотека в силу закону, названа реєстрація права власності на житловий будинок або квартиру, придбану на позикові кошти. Передбачена ст. 11 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=61668; fld=134; dst=100072 gt; Закону про пайову участь поступка прав вимог за договором пайової участі допускається тільки після повної сплати пайовиком ціни договору або переведення боргу на нового учасника, тобто вилучити зміну суб'єктів договору. У такому випадку фізична особа - первісний пайовик повинне буде переуступити і права пайовика, і права заставодержателя. У разі повної оплати пайовиком ціни договору поступка прав виробляється у відповідності зі ст. 384 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=65938; fld=134; dst=101858 gt; ГК РФ, згідно з якою право первісного кредитора переходить до нового кредитора у тому обсязі і на тих умовах , які існували до моменту переходу права. Зокрема, до нового кредитора переходять права, що забезпечують належне виконання зобов'язання забудовником. Якщо ж пайовик не в повному обсязі виплатив необхідну суму забудовнику, то відповідно до ст. 391 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=65938; fld=134; dst=сто одна тисяча вісімсот вісімдесят-два gt; ГК РФ переведення свого боргу боржнику, тобто дольщику, необхідно буде погоджувати з кредитором - забудовником. На практиці банки включають в кредитний договір обов'язковою умовою, настання якого є підставою для перерахування відповідної суми на розрахунковий рахунок забудовника, надання пайовиком в банк зареєстрованого договору пайової участі, в якому вказана посилання на позиковий характер грошових коштів. Таким чином, реєструючий орган при реєстрації права власності пайовика на новозбудоване житлове приміщення має підстави для внесення запису про реєстрацію іпотеки в силу закону у відповідності зі ст. 29 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=64692; fld=134; dst=100229 gt; Закону про державну реєстрацію і на підставі ст. 77 Закону про іпотеку.
Необхідно відзначити, що до набрання чинності Закону lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=61 668; fld=134 gt; про пайову участь у будівництві широко практикувалися так звані ланцюжки з забудовника, з одного боку, і численних інвесторів і субінвесторов - з іншого. Причому в угоді субінвестірованія субінвестор не вступав у прямі відносини з забудовником: той здавав збудований об'єкт первісним інвестору. А право власності реєструвалося минаючи інвестора - безпосередньо на тих осіб, кого інвестор залучив як субінвесторов. Однак норми Закону lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=61 668; fld=134 gt; про пайову участь не дозволяють укладати такі договори. Як зазначено вище, пайовик може залучити інвестора, тільки поступившись йому свої права за договором пайової участі повністю.
Таким чином, отримавши позикові кошти для укладення договору пайової участі, позичальник, він же пайовик, до моменту реєстрації свого права власності на житлове приміщення не може поступитися банку в якості забезпечення по кредитному договору права заставодержателя за договором пайової участі. Зазначена особливість не дозволяє розглядати договір пайової участі в рамках системи іпотечного житлового кредитування.
На підставі викладеного можна зробити висновок про необхідність розмежування системи договірних конструкцій іпотечного житлового кредитування та договору пайової участі у будівництві. По-перше, за договором пайової участі законна іпотека забезпечує виконання забудовником своїх грошових зобов'язань перед кожним з учасників пайового будівництва, в той час як ...
