ндаря і орендодавця. Договір оренди складається, як правило, у двох примірниках - по одному для кожної із сторін. Виготовляються мінімум три екземпляри у випадку, якщо договір підлягає державній реєстрації в Управлінні Федеральної реєстраційної служби. Усі примірники повинні бути справжніми, тобто мати оригінальні підписи і печатки сторін. За бажанням сторін може бути виготовлено по два і більше примірника договору для кожної зі сторін. Примірники договору мають бути підписані тільки тими уповноваженими особами, які вказані в шапці договору. Передача приміщення від орендодавця орендарю зазвичай оформляється актом прийому-передачі (здачі-приймання). По закінченні терміну оренди складається аналогічний акт повернення приміщення (ст. 655 ЦК України).
Акт служить доказом фактичної передачі приміщення і дозволяє точно визначити момент часу, з якого приміщення переходить у користування або у володіння і користування орендаря разом з відповідними правами та обов'язками щодо майна. Якщо сторони не бажають складати акт прийому-передачі, то на цю обставину обов'язково потрібно вказати в тексті самого договору (наприклад: у зв'язку з тим, що приміщення фактично передається в користування орендаря в момент укладення цього договору, сторони домовилися, що акт прийому-передачі приміщення становить не буде ). В останньому випадку сам договір оренди одночасно служить документом про передачу орендованого приміщення, як того вимагає п. 1 ст. 655 ГК РФ.
У арбітражної судовій практиці нерідкі випадки, коли сторона у справі, яка має на руках договір оренди і документи про оплату за договором, але не має акту прийому-передачі приміщення, не може довести фактичне перебування в орендованому приміщенні і програє в суперечці (наприклад, Постанова Федерального арбітражного суду Центрального округу від 22 грудня 2006 р №А08-2847/06-15). Крім того, в акті сторони мають можливість детально описати стан майна, вказати на наявність або відсутність інженерних комунікацій, приладів обліку води, тепло- або електроенергії, стан внутрішньої обробки, наявність або відсутність меблів, обладнання та інші характеристики, які недоречно вказувати в самому договорі оренди. Це робити обов'язково, оскільки орендодавець відповідає за недоліки майна, що перешкоджають його використанню, а орендар несе повну відповідальність за псування орендованого майна. Майно, передане орендарю, має відповідати умовам договору та призначенню цього майна. Якщо недоліки переданого приміщення повністю або частково перешкоджають використанню за вказаним у договорі призначенням, то орендар має право за своїм вибором: вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування витрат, зроблених ним для усунення недоліків орендованого майна; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат по усуненню таких недоліків в рахунок орендної плати; вимагати дострокового розірвання договору.
Орендодавець не відповідає за недоліки приміщення, зданого в оренду, і, відповідно, не відшкодовує орендарю витрати, понесені ним у разі прийняття орендарем цього майна з обумовленими вадами (наприклад, Постанова Федерального арбітражного суду Західно-Сибірського округу від 5 березня 2002 р справі №Ф04/793-106-2002).
Значні проблеми участі в договорі оренди будівель і споруд спостерігаються у установи, майно якого закріплено за ним на праві оперативного управління. Вони носять і теоретичний, і практичний характер. Відповідно до імперативними нормами п.1 ст.298 ЦК Росії установа не має права відчужувати або іншим способом розпоряджатися закріпленим за ним майном і майном, придбаним за рахунок коштів, виділених йому за кошторисом. Але й власник не наділений правами за розпорядженням цим майном. Для того щоб розпорядитися будинком, спорудою, нежитловими приміщеннями, закріпленими на праві оперативного управління за установою, власник повинен спочатку вилучити це майно у нього, що допускається лише у відношенні зайвого, невикористаного або використовується не за призначенням майна (п. 2 ст. 296 ЦК ). Таким чином, чинне цивільне законодавство не вважає можливою участь установи в договорі оренди в якості орендодавця ні за яких умов. Причини такої законодавчої конструкції полягають в особливостях самої організаційно-правової форми - установи. Законодавець створював її з метою в максимальному ступені підпорядкувати статус установи реалізації покладених на нього власником функцій. У відповідності зі ст.120 ГК РФ установою визнається організація, створена власником для здійснення управлінських, соціально-культурних чи інших функцій некомерційного характеру і фінансується ним повністю або частково. Однак важке економічне становище більшості державних і муніципальних установ настійно вимагали можливості вишукування коштів поповнення своїх бюджетів. Однією з можливостей цього було завдання в оренду невико...
