ристовуваних приміщень.
Юридична, у тому числі і правотворча практика, виробила певні форми обходу норм ЦК РФ про розпорядження майном установ. Ми можемо виділити дві такі основні форми.
. використання так званого тристороннього договору оренди будівель і споруд, сторонами якого є власник майна, балансоутримувач та орендар.
2. обхід вимог ЦК в спеціальних законах про окремі види установ.
Далі ми розкриємо суть цих виділених форм і досліджуємо питання про ступінь відповідності їх положенням ГК РФ і можливості використання як легітимних моделей договірних відносин.
При використанні конструкції тристороннього договору оренди будівель і споруд на стороні орендодавця за таким договором виступають відповідний комітет з управління майном і балансоутримувач, який є в більшості випадків спеціалізованим житлово-комунальним підприємством, що забезпечує утримання об'єктів місцевого нежитлового фонду. За такої конструкції в оренду здається майно, як приналежне безпосередньо державі або муніципального утворення, так і закріплене за юридичними особами на праві господарського відання або оперативного управління.
Орган державної влади (комітет з управління майном), безпосередньо розпоряджаючись майном установи, тим самим вилучає це майно, а установа, підписуючи договір оренди, тим самим визнає правомірність такого вилучення. Отже, розпорядження майном установи безпосередньо комітетом з управління майном умовно можна назвати своєрідною формою вилучення. Очевидно, що насправді вилучення майна не відбувається, воно залишається на балансі установи. Власник може вилучити тільки зайве, невикористовуване або використовується не за призначенням, проте в рамках існуючих норм про оперативному управлінні іншого виходу немає.
На думку М.І. Брагінського і В.В. Витрянского, норми, що містяться в ЦК, не залишають жодного місця фігурі балансоутримовача орендних відносинах. Однак деякими вченими обґрунтовується самостійність фігури балансоутримовача орендних відносинах. Так, В.Н. Литовкин вважає, що балансоутримувач - це юридична особа, наділена речовим правом (правом оперативного управління), яка підписує договір на стороні орендодавця, але не є їм, яка відповідає перед орендодавцем лише за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта оренди. Балансоутримувач - господарюючий суб'єкт орендодавця.
Ми ж вважаємо за необхідне звернути увагу на використання поняття балансоутримувача, в тому числі і при конструюванні договору оренди будівель і споруд, у нормативно-правових актах.
Поряд з традиційно використовувалася схема укладення тристороннього договору оренди будівель і споруд (за участю в якості однієї зі сторін балансоутримувача) спостерігається прагнення уповноважених органів державної влади суб'єктів федерації, муніципальних органів перейти до традиційного двостороннього договору оренди. При цьому для обходу вимог ЦК про розпорядження майном закладів використовується шлях узгодження договору оренди з балансоутримувачем. Так у Положенні про оренду майна муніципального освіти міста Сочі встановлюється, що здача в оренду об'єктів нерухомості, що знаходяться в муніципальній власності, здійснюється Департаментом майнових відносин адміністрації міста Сочі на підставі протоколу засідання міської комісії, шляхом складання договору оренди, укладеного в письмовій формі і попередньо погодженого з балансоутримувачем.
Ми можемо зробити висновок, що досить поширеними варіантами ведення фігури балансоутримовача орендні відносини відповідно до законодавства суб'єктів федерації і муніципальними актами стали наступні:
участь балансоутримувача в договорі оренди в якості самостійного суб'єкта (конструкція так званого тристороннього договору оренди);
участь балансоутримувача в договорі оренди на стороні орендодавця;
підписання балансоутримувачем Акту прийому-передачі об'єкта, але не визнання його стороною договору;
врахування думки балансоутримувача;
попереднє узгодження з балансоутримувачем.
ВИСНОВОК
Складні економічні умови, пов'язані з розвитком ринкових процесів в різних галузях економіки, відображають розвиток національної економіки Росії. Особливої ??актуальності реформування економіки набуває у сфері орендних відносин.
Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у резу...
