"> Для розрахунку і внесення поправок використовується метод парних продажів. Формула для визначення поправки була приведена при розрахунку земельної ділянки.
Розрахунок поправки на транспортну доступність для аналога №2.
Для розрахунку поправки використовувався метод парних продажів. Були виявлені об'єкти парних продажів аналогів №2 і №3, всі характеристики яких близькі, крім транспортної доступності.
ПАН2=(15000/12000) - 1=0,25 (або 25%)
Розрахунок поправки на наявність вільного в'їзду (входу) для аналога №1.
Для розрахунку поправки використовувався метод парних продажів. З таблиці №14 були виявлені об'єкти парних продажів аналогів №1 і №2, всі характеристики яких близькі, крім наявності вільного в'їзду.
ПАН1=(14000/15000) - 1=- 0,0667 (або - 6,67%)
Після внесення необхідних коригувань у ціни порівнянних об'єктів-аналогів визначається середньозважене значення скоригованих цін аналогів. Але в даному розрахунку все скориговані ціни аналогів вийшли однакові, тому для визначення вартості 1 кв. м. об'єкта оцінки розраховувалося середньоарифметичне значення 1 кв. м. скоригованих цін аналогів.
Щоб знайти вартість всього об'єкту, множимо скориговану вартість 1 кв. м. на площу об'єкта 2050 м2.
Таким чином, ринкова вартість оцінюваного майна, отримана за допомогою порівняльного підходу станом на 01 січня 2014 року, становить: 297594400 руб.
Дохідний підхід
На підставі аналізу ринку оренди приміщень була виявлена ??середня орендна ставка 1 кв. м. загальної площі для аналогічних приміщень (для розрахунків використовувалася інформація, розміщена в газеті «З рук в руки», а також у агентств нерухомості міста).
Середньоринкова орендна ставка 1 кв. м. приміщень визначалася методом порівняння продажів.
У розпорядженні оцінювача на дату оцінки є в наявності достовірна інформація про пропозиції з оренди об'єктів-аналогів. У такому розвиненому сегменті ринку як оренда приміщень, дані по публічним пропозиціями здачі в оренду приміщень, є досить достовірними (часто більш достовірними, ніж дані з зареєстрованих договорів) і придатними для розрахунків.
Ставка орендної плати наведена за 1 кв. м приміщення на місяць. Всі ціни наведені та без урахування комунальних послуг. Дані по об'єктах - аналогам наведені в таблиці нижче.
Таблиця 2.34. Дані по об'єктах-аналогах і розрахунок орендної плати
ПоказательОценіваемий об'ектОб'ект №2Об'ект №3Об'ект №5Назначеніе об'ектаПроізводственно-складські помещеніяПроізводственно-складські помещеніяПроізводственно-складські помещеніяПроізводственно-складські помещеніяПлощадь об'єкта, кв. м.2050070014001500Рассматріваемие права, умова договораАренда з щомісячними платежаміАренда з щомісячними платежаміАренда з щомісячними платежаміАренда з щомісячними платежаміТранспортная доступностьхорошаяхорошаяхорошаяхорошаяНалічіе опалення та електроснабженіяестьестьестьестьТекущее фізичне состояніеХорошееХорошееХорошееХорошееСтоімость оренди 1м 2, руб./м 2 .765045007200Скорректірованная вартість оренди 1м 2 на місяць, руб./м 2 .6450Стоімость орендної плати об'єкта оцінки на рік, руб.132225000
При аналізі та порівнянні об'єктів-аналогів встановлено, що умови ринку (час пропозиції), що розглядаються права (умови договору - оренда з щомісячними платежами), місце розташування, а також фізичні характеристики аналогічні оцінюваному об'єкту. Тому внесення поправок за вищевказаними факторам не потрібно.
При аналізі та порівнянні об'єктів-аналогів встановлено, що умови ринку (час пропозиції), що розглядаються права (умови договору - оренда з щомісячними платежами), місце розташування, а також фізичні характеристики аналогічні оцінюваному об'єкту. Тому внесення поправок за вищевказаними факторам не потрібно.
Експерти пов'язали можливу недозавантаження будівлі Об'єкту з поточною зміною орендарів, яка імовірно походить 1 раз на 2-3 роки. На думку експертів, плинність серед орендарів буде невисока, тому що часта зміна орендарів нетипова для будівлі подібного класу - простий будівлі складе близько КНДЗ=2,5%.
Випадки несплати або тривалої затримки платежів на ринку оренди будівлі досить рідкісні, проте середньоринковий ризик недоотримання орендної плати при зборі становить Кнара=1%.
Чистий операційний дохід (скорочено або ЧОД) - річний дійсний валовий дохід за мінусом річних операційних витрат (ОР).
ЧОД=ДВД - ЗР
Операційні витрати - це дійсні витрати власника, необхідні для забезпечення нормально...
