м ступеня у формулі.
У даному сегменті ринку ціни ростуть на 10% на рік (з аналізу ринку продажу земельних ділянок):
Поправка для аналогів №1 і №2:
ПВР пр=(1 + 0,1) 3/12 - 1=0,024113689 або + 2,41%
Поправка для аналога №3
ПВР пр=(1 + 0,1) 6/12 - 1=0,048808848 або + 4,88%
Для розрахунку та внесення поправки на наявність додаткових комунікацій використовується метод парних продажів.
Парними продажами є продажі двох об'єктів, які майже ідентичні, за винятком будь-якого одного параметра.
Щоб отримати величину поправки (коригування) в процентному вираженні методом парних продажів, необхідно застосувати наступну формулу:
Розрахунок поправки на наявність вільного в'їзду. Для розрахунку поправки для аналогів №2 і №3, використовувався метод парних продажів. З таблиці №8 були виявлені об'єкти парних продажів аналогів №1 і №2, всі характеристики яких ідентичні, крім вільного в'їзду.
=(6666,5/6562,5) - 1=0,0158 (або + 1,58%)
Питома вага може бути розрахований на підставі кількості внесених поправок, тому що кожна внесена поправка знижує точність розрахунків. Тому найбільш близьким аналогам, до яких було внесено мінімальне значення поправок, потрібно присвоювати найбільшу питому вагу.
Питомі ваги можуть бути розраховані за формулою:
Помноживши скориговану вартість 1 кв. м. аналога на його вагу і склавши отримані результати, отримуємо скориговану вартість 1 кв. м. оцінюваного земельної ділянки. Щоб знайти вартість всього об'єкту, множимо скориговану вартість 1 кв. м. на площу ділянки, яка дорівнює 12000 м2.
Таким чином, вартість об'єктів нерухомості (земельної ділянки і поліпшень) у відповідність до витратним підходом становить:
948014 + 88080000=278028014 руб.
Порівняльний підхід
У таблиці нижче представлені вихідні дані для розрахунку ринкової вартості оцінюваного об'єкта методом аналізу порівняльних продажів (всі ціни).
Таблиця 2.32. Дані по порівнянних об'єктах-аналогах і оцінюваного об'єкту нерухомості
ХарактерістікіОценіваемий об'єкт недвіжімостіАналог №1Аналог №2Аналог №3МестонахожденіеГ. ГрознийГ. ГрознийГ. ГрознийГ. ГрознийПраво собственностиСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьУсловия финансированияЕд.платежЕд.платежЕд.платежЕд.платежУсловия продажіРиночниеРиночниеРиночниеРиночниеВремя збут/предложеніядекабрь 2013октябрь 2013октябрь 2013октябрь 2013Продажа/предложениепродажапродажапродажапродажаТранспортная доступностьХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяХорошаяОбщая площа, м 2 20500130001450060000Телефон, інтернетестьестьестьестьНалічіе отопленияОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеОтапливаемоеСостояние помещеніяХорошееХорошееХорошееХорошееНалічіе вільного в'їзду (входу) Вільний в'ездТерріторія підприємства, пропускна сістемаСвободний в'ездСвободний в'ездЦена збут/пропозиції, руб.- 182000000174000000900000000Цена збут/пропозиції, руб./М 2 140001200015000
На час продажу/пропозиції Оцінювач прийняв відмінність всім аналогів рівне 0, так як з аналізу ринку продажів і пропозицій виробничо-складських приміщень було виявлено, що зміни цін не відбулося.
Таблиця 2.33. Таблиця внесення поправок і розрахунок ринкової вартості об'єкта нерухомості методом порівняння продажів
Характеристика сравненіяОценіваемий об'єкт недвіжімостіАналог №1Аналог №2Аналог №3Цена збут/пропозиції, руб./м 2 - 140001200015000Транспортная доступностьХорошаяХорошаяУдовлетворительнаяХорошаяКорректировка, % 0 + 25% 0Налічіе вільного в'їзду (входу) Вільний в'ездТерріторія підприємства, пропускна сістемаСвободний в'ездСвободний в'ездКорректіровка,% - 6,67% 00Скорректірованная ціна, руб./М 2 13066,41500015000Удельний вага значенія0,250,250,5Средневзвешенная ціна, руб./М 2 14516,8Риночная вартість об'єкта нерухомості, руб.297594400
Послідовність внесення поправок і отримання скоригованого результату:
. Першими вносяться вартісні коригування, що вносяться до ціни аналога в цілому (наприклад, поправка на наявність рухомого майна).
. Потім вносяться процентні поправки.
. Потім вносяться грошові поправки, внесені до одиниці порівняння аналога.
У ході розрахунків в ціни об'єктів-аналогів були внесені поправки за такими характеристиками порівняння:
транспортна доступність (у аналога №1 транспортна доступність гірше, ніж в об'єкта оцінки);
наявність вільного в'їзду (входу) (об'єкт оцінки має вільний під'їзд, а в об'єкта №1 вільний в'їзд обмежений пропускною системою підприємства).
