://offline/main? base=LAW; n=70042; fld=134; dst=100464 gt; Цивільного кодексу Російської Федерації передбачає, що договір купівлі-продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Відповідно, у разі відмови в державній реєстрації по вищевказаній причині власник кімнати не зможе реалізувати своє правомочність щодо розпорядження майном, що належить йому на праві власності.
Правило, що міститься в п. 6 ст. 42 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=70895; fld=134; dst=100302 gt; Житлового кодексу Російської Федерації, ускладнює, робить практично неможливим для продавця розпорядження кімнатою в комунальній квартирі, якщо місце знаходження власників (одного з власників) невідомо.
Крім іншого законом не передбачено, як діяти продавцеві кімнати в комунальній квартирі, якщо один із власників кімнати в комунальній квартирі помер, а спадок ніхто ще не прийняли чи були належним чином оформлені документи на зазначену кімнату, і, таким чином, відсутня можливість представити в орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, документи, які підтверджують, що повідомлений був саме власник.
При продажу кімнати в комунальній квартирі можуть скластися обставини, за яких з'ясувати питання про приналежність сусідньої кімнати (кімнат) на праві власності певній особі буде неможливо, оскільки чинним законодавством продавець не правомочний вимагати пред'явлення правовстановлюючих документів в інших громадян.
Судова практика у цій сфері вкрай різноманітна і багатоаспектна і заслуговує окремої розмови, але як приклад все ж наведемо досить цікавий випадок, коли матеріали справи пройшли всі можливі судові інстанції і лише після складення уявлення першим заступником Голови Верховного Суду РФ його Президія поставив остаточну крапку в спірному правоотношении.
Спочатку позивачка звернулася в Гагарінський районний суд м Москви з вимогою визнати недійсним договір купівлі-продажу кімнати в квартирі комунального заселення, укладений між її сусідкою і третьою особою. Враховуючи правило про переважне право купівлі, вона також просила перевести на неї всі права та обов'язки покупця.
Позов, до радості заявниці, був задоволений у повному обсязі. Винесене рішення не змінили ні ухвалу Судової колегії в цивільних справах Московського міського суду, ні визначення Президії Московського міського суду. Після цього справа була витребувана до Верховного Суду РФ, де Судова колегія у цивільних справах скасувала Постанову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу кімнати, решта ж положення залишилися в силі. З цим не погодився перший заступник Голови Верховного Суду РФ, який в принесеному поданні обгрунтував необхідність винесення у справі нового рішення про відмову в задоволенні заявлених вимог. Президія Верховного Суду РФ уявлення розглянув і в контексті необхідності забезпечення єдності судової практики та законності знайшов його цілком справедливим. І ось за яких підстав.
Всіма попередніми судовими інстанціями була помилково застосована ст. 250 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=76502; fld=134; dst=101311 gt; ГК РФ. Вона закріплює правило, згідно з яким при продажу частки у праві спільної власності сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах. Причому на продавця покладається обов'язок сповістити у письмовій формі інших учасників власності про намір продати свою частку сторонній особі. Якщо ці вимоги у своїй сукупності не будуть виконані, то будь-який інший учасник часткової власності має право протягом трьох місяців звернутися до суду з проханням про переведення на нього прав і обов'язків покупця.
Проте суди не врахували, що спірна кімната фактично і не перебувала у спільній частковій власності кількох осіб, тому відповідачка одноосібно володіла правом власності на продані квадратні метри. Цей факт в матеріалах справи знайшов своє підтвердження у вигляді договору між відповідачкою та Управлінням муніципального житла Південно-Західного адміністративного округу м Москви про передачу у власність кімнати N 1 житловою площею 11,9 кв. м у квартирі комунального заселення та відповідного свідоцтва про власність.
У свою чергу, сама позивачка мала аналогічні права (причому права документально підтверджені) щодо двох інших кімнат у комуналці.
За таких умов посилатися на відносини спільної власності не представляється можливим, так само як і вимагати від відповідачки відчуження належного їй майна тільки сусідам по комунальній квартирі.
Суддів же збентежило згадка в договорі купівлі-продажу про «пропорційної частці у праві власності на місця загального користування». На основі цієї фрази вони зробили висновок про наявність спільної часткової власності щодо всієї квартири в цілому. Висновок,...
