об'єкта нерухомості), як носить інвестиційний характер тільки тому, що сторони назвали свій договір інвестиційним, - фактично йти від сплати податків.
Пленумом ВАС РФ Постанові від 11.07.2011 № 54 Про деякі питання вирішення спорів, що виникають з договорів з приводу нерухомості, яка буде створена або придбана в майбутньому запропоновано трактувати такі договори як договори купівлі-продажу майбутньої нерухомості (п.4 Постанови № 54). Це погіршує фінансове становище нинішнього забудовника (а в майбутньому - продавця нерухомості).
Іноді власника (або орендаря) земельної ділянки, на якій він зводить об'єкт, призначений для продажу іншій особі, іменують замовником-забудовником .
У забудовника отримання грошових коштів від інвестора слід визнавати попередньою оплатою з нарахуванням податку на додану вартість (п.1 ст.167 НК РФ) [1].
При передачі збудованого об'єкта інвестору у забудовника виникає ПДВ від реалізації об'єкта нерухомості і прибуток, з суми якої також треба заплатити податок.
Як було згадано, в п.10 ПБО 23/2011 міститься ще одне поняття інвестиційної діяльності як діяльності, пов'язаної з рухом необоротних активів організації. Воно збігається з визначенням, даним у Законі № 1488-1, оскільки операції з позаоборотних активами спрямовані на отримання прибутку. В деякій мірі поняття перетинаються і з Законом № 39-ФЗ, оскільки об'єкти основних засобів також визнаються необоротні активи [2].
Однак, тим не менше відповідно до ПБО 23/2001 поняття інвестиційної діяльності включає й інші операції, що не визнаються такими за Законом № 39-ФЗ. Так, продаж об'єкта основних засобів згідно ПБУ 23/2011 визнається інвестиційною операцією, за Законом № 39-ФЗ - ні. Або, видача довгострокової позики є інвестиційною операцією за ПБО 23/2011, але до Закону № 39-ФЗ ніякого відношення не має [3].
Проаналізуємо ще один нормативний акт, який набув чинності з 2012 р, - Міжнародний стандарт фінансової звітності (IAS) 40 Інвестиційне майно raquo ;. Згідно з цим документом інвестиційним майном визнається нерухомість, що знаходиться у володінні (власника або орендаря за договором фінансової оренди) з метою отримання орендних платежів або приросту вартості капіталу (п.5 IAS 40). При цьому підкреслюється, що нерухомість, що використовується при виробництві продукції, виконанні робіт, наданні послуг або в адміністративних цілях, вже не може бути визнана інвестиційної.
У цьому випадку договір на придбання будинку, призначеного для подальшої здачі в оренду, можна визнати інвестиційним, а для експлуатації в своїх інтересах (наприклад, як адміністративного) - вже немає.
Отже, є вже четверте визначення інвестиційної діяльності, далеко не завжди збігається з іншими.
Таким чином, в даний час спроби дати універсальне визначення терміну інвестиційна діяльність raquo ;, або інвестиційний договір не приводять до успіху. У ст.1 ФЗ Про інвестиційну діяльність у РФ, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень міститься, мабуть, більш вдале визначення інвестиційної діяльності: це вкладення інвестицій і здійснення практичних дій з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту. У даному визначенні відображена інвестиційна діяльність від її початку до кінця (отримання прибутку або іншого корисного ефекту).
1.2 Особливості оподаткування інвестиційної діяльності
Згідно ст.1 Закону № 39-ФЗ інвестиційною діяльністю є вкладення інвестицій і здійснення практичних дій з метою отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту. При цьому інвестиціями визнаються грошові кошти, цінні папери, інше майно, в тому числі майнові права, інші права, мають грошову оцінку, вкладені в об'єкти підприємницької та (або) іншої діяльності в тих же самих цілях [2].
Сторонами (суб'єктами) інвестиційної діяльності є інвестори, замовники, підрядники, користувачі об'єктів капітальних вкладень та інші особи. Кожен із зазначених суб'єктів може суміщати функції двох і більше сторін, якщо тільки інше не встановлено укладеним між ними договором (п.6 ст.4 Закону № 39-ФЗ) [2].
Як виявляється з даних Законом № 39-ФЗ визначень, інвестори за рахунок власних або залучених ними коштів здійснюють капітальні вкладення, для чого наймають організацію-замовника, яку уповноважують здійснювати реалізацію інвестиційних проектів. Замовник в рамках своїх повноважень організовує власне саме будівництво і вирішує пов'язані з ним питання, для чого укладає договори з підрядниками, постачальниками, бере участь у прийманні (у тому числі і органами державної влади) результатів виконаних робіт, передає інвесторам належні їм об'єкти нерухомого майна (їх частини) ...
