ого капіталу називається іпотечної постійної і розраховується за наступною формулою:
R m = ОД/К
В
де
R m - іпотечна постійна;
ОД - щорічні виплати;
К - сума іпотечного кредиту.
Іпотечна постійна визначається за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставки відсотка і фактора фонду відшкодування або ж дорівнює фактору внеску на одиницю амортизації.
Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу називається іпотечної постійної і розраховується за наступною формулою:
В
R з = PTCF/К з
R c - коефіцієнт капіталізації власного капіталу;
PTCF - річний грошовий потік до виплати податків;
До з - величина власного капіталу.
Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважене значення:
R = M * R m + (1 - M) * R c , де
М - коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Якщо прогнозується зміна у вартості активу, то виникає необхідність врахування в коефіцієнті капіталізації, повернення основної суми капіталу (процесу рекапіталізації). Норма повернення капіталу в деяких джерелах називається коефіцієнтом рекапіталізації. Для повернення первісних інвестицій частина чистого операційного доходу відкладається до фонду відшкодування з процентною ставкою Yp - ставкою відсотка для рекапіталізації.
Існують три способу відшкодування інвестованого капіталу :
В· прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу);
В· повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд). Його іноді називають аннуїтетним методом;
В· повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).
Метод Рингу.
Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми здійснюватиметься рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ної вартості активу на залишається термін корисного життя, тобто це величина, зворотна терміну служби активу. Норма повернення - Щорічна частка первинного капіталу, поміщена в безвідсотковий фонд відшкодування:
R k = R y + 1/n , де
n - залишився термін економічного життя;
R y - ставка прибутковості інвестицій.
Метод Інвуд використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестиції. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставкою відсотка, що й з інвестицій:
В
R k = R y + SFF (n, Y) , де
SFF - фактор фонду відшкодування;
Y = R (ставка доходу на інвестиції).
Результати розрахунків відшкодування інвестованого капіталу за даним методом представлено в табл. 2
Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою:
В
R k = R y + SFF (n, Yб) , де
Yб - безризикова ставка відсотка.
Переваги методу капіталізації доходів полягають у тому, що цей метод безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру, так як при його застосуванні аналізуються з точки зору співвідношення доходу і вартості, як правило, велика кількість угод з нерухомістю, а також при розрахунку капіталізується доходу складається гіпотетичний звіт про доходи, основний принцип побудови якого - припущення про ринковому рівні експлуатації нерухомості.
Недоліки методу капіталізації доходів полягають у тому, що: застосування його скрутно, коли відсутня інформація про ринкові угодах; метод не рекомендується використовувати, якщо об'єкт не добудований, не вийшов на рівень стабільних доходів або серйозно постраждав в результаті форсмажорних обставин і вимагає серйозної реконструкції.
3. Завдання № 1
Визначте розмір щорічного платежу за кредитом 200 тис. руб. за умови його самоамортізаціі, якщо ставка щорічних виплат (складний відсоток) - 8%, термін кредиту - 15 років.
Дано:
ставка - 8%
N - 15
PVa = 200000
PMT -?
Рішення
Розрахунок розміру щорічного платежу за кредитом будемо здійснювати за формулою поточної вартості одиничного ануїтету:
PMT [1 - (1/(1 + i) n ]
PVА = __________________
i
...
