жність між річною величиною чистого доходу, одержуваного в результаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю.
Існує кілька методів розрахунку коефіцієнта капіталізації. До найбільш часто застосовуваним відносяться:
В· метод прямої капіталізації (або метод прямого зіставлення),
В· метод пов'язаних інвестицій - позикового і власного капіталу,
В· метод пов'язаних інвестицій - землі і будівлі,
В· кумулятивний метод і метод Еллвуда.
Існує кілька методів визначення коефіцієнта капіталізації:
В· з урахуванням відшкодування капітальних витрат (з коригуванням на зміну вартості активу);
В· метод пов'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи;
В· метод прямої капіталізації.
Визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.
Коефіцієнт капіталізації повинен враховувати дві складові:
1) ставку прибутковості інвестиції (капіталу), що є компенсацією, яка повинна бути виплачена інвестору за використання коштів з урахуванням ризику та інших факторів, пов'язаних з умовами конкретних інвестицій;
2) норми повернення капіталу, тобто погашення суми початкових вкладень. Причому цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки до зношуються частини активів.
Ставка доходу на капітал будується методом кумулятивного побудови:
Б езрісковая ставка доходу + Премії за ризик + Вкладення в нерухомість + Премії за низьку ліквідність нерухомості + Премії за інвестиційний менеджмент
Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відбиває В«фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якого те би не було ризику не повернення В». В якості безризикової ставки частіше береться прибутковість по ОФЗ, ВЕБ.
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні і реальні безризикові ставки можуть бути як у національній валюті, так і в іноземній валюті. При перерахунку номінальної ставки у реальну і навпаки доцільно використовувати формулу американського економіста і математика І. Фішера, виведену їм ще в 30-ті роки XX століття:
В
R н = R р + I інф + R р * I інф ;
R р = (R н - I інф )/(1 + I інф );
В
де
R н - номінальна ставка;
R р - реальна ставка;
I інф - індекс інфляції (річний темп інфляції).
При розрахунку валютної безризикової ставки доцільно проводити коригування за допомогою формули Фішера з урахуванням індексу доларової інфляції, при визначенні безризикової ставки в національній валюті - індексу інфляції національної валюти.
Переклад ставки прибутковості в національній валюті в доларову ставку або навпаки можна провести з допомогою наступних формул:
В
D nv = (1 + D v ) * (1 + Kurs) - 1;
D v = (1 + D nv ) * (1 + Kurs) - 1; де
D nv , дохідна ставка в національній валюті;
D v - дохідна ставка в іноземній валюті;
Kurs - темп валютного курсу,%.
Розрахунок різних складових премії за ризик:
• надбавка за низьку ліквідність . При розрахунку даної складової враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні доларової інфляції за типове час експозиції подібних оцінюваному об'єктів на ринку;
• надбавка за ризик вкладення в нерухомість . У даному випадку враховується можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта, і надбавка може бути прийнята в розмірі страхових відрахувань у страхових компаніях вищої категорії надійності;
• надбавка за інвестиційний менеджмент . Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більше компетентного управління вони вимагають. Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недоотриманого прибутку і втрат при зборі орендних платежів.
Метод пов'язаних інвестицій, або техніка інвестиційної групи.
Якщо об'єкт нерухомості купується з допомогою власного і позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам прибутковості кожної частини інвестицій. Величина коефіцієнта визначається методом зв'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи.
Коефіцієнт капіталізації для позиков...
