б'єкта, що впливають на його вартість
місця розташування
розмір
потенційна прибутковість
Рис. 2. p> В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів у майбутньому. У обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків доходу. p> При використанні методів капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків - дохід від її пропонованого використання за ряд прогнозних років, а також виручка від передпродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
2. ВИЗНАЧЕННЯ Чистий операційний дохід
Для оцінки повних прав власності та прав орендаря в якості потоку доходів розраховується чистий операційний дохід (ЧОД).
Оцінювач нерухомого майна працює з наступними рівнями доходу:
Потенційний валовий дохід (ПВД)
Дійсний валовий дохід (ДВД)
Чистий операційний дохід (ЧОД)
Потенційний валовий дохід (ПВД) - дохід який можна отримати від нерухомості, при 100%-му її використанні без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = S x Ca
Де S-площа, що здається в оренду, м2;
Ca - орендна ставка за 1м2
Величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
Орендна ставка буває двох видів (рис. 3)
Рис.3
Ринкова орендна ставка припускає собою ставку, переважну на ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто є найбільш імовірною величиною орендної плати, за яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився б взяти це майно в оренду, що являє собою гіпотетичну угоду. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли по суті нерухомістю володіє, розпоряджається і користується сам власник: який був би потік доходів, якби нерухомість була б здана в оренду.
Контрактна оренда ставка використовується для оцінки часткових майнових прав орендодавця. У цьому випадку оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з точки зору умов їх укладення.
У відповідно до видів орендними ставок орендні договори діляться на три великі групи:
В· з фіксованою орендною ставкою (використовується в умовах економічної стабільності);
В· з змінної орендною ставкою (перегляд...
