ідного підходу є принципи оцінки, найбільш значимі з яких, а також фактори та обставини, аналіз який базується на відповідних принципах (рис. 1)
Принцип Сфера впливу
ОЧІКУВАННЯ
(основний принцип, на якому базується оцінка по доходу)
Ціноутворюючі фактори
Характеристика доходу
Характеристика капіталу
Коефіцієнти
заміщенням
Вибір і аналіз об'єктів-аналогів
Аналіз альтернативних інвестицій
ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ
Облік і аналіз чинників:
корисність;
дефіцитність;
конкурентоспроможність;
доступність ринку капіталу;
монопольний, державний контроль,
ділова активність;
характеристики населення
ГРАНИЧНОЮ ПРОДУКТИВНОСТІ
(балансу, вкладу)
Аналіз об'єкта нерухомості:
економічне відповідність елементів нерухомості;
її використання і тип землекористування
Рис. 1
Основне перевагу дохідного підходу в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерелі доходу, тобто це якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Прибутковий підхід до оцінки тісно пов'язаний з ринковим і витратним підходами. Наприклад ставки доходу, що застосовуються в прибутковому підході, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій; витрати на реконструкцію використовуються при визначенні грошового потоку як додаткові інвестиції; методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного підходів.
Основним недоліком дохідного підходу є те, що він на відміну від інших підходів до оцінки заснований на прогнозних даних.
У рамках дохідного підходу можливе застосування двох методів:
В· прямий капіталізації доходів;
В· дисконтованих грошових потоків.
Переваги і недоліки методів визначаються за наступними критеріями (рис. 2)
Критерії порівняння методів дохідного підходу
Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора)
Тип, якість і обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз
Здатність враховувати конкурентні коливання
Здатність враховувати специфічні особливості о...
