орендних ставок на протязі терміну договору виробляється, як правило, в умовах інфляції);
В· з процентною ставкою (коли до фіксованої величиною орендних платежів додається відсоток від доходу, одержуваного орендарем у результаті використання орендованого майна).
Метод капіталізації доходів доцільно використовувати у разі укладення договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтованих грошових потоків.
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від неповного завантаження об'єкта нерухомості, від недосбор платежів за оренду, з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості:
ДВД = ПВД - Па + ПД
де Па - втрати від недосбор орендних платежів;
ПД - інші доходи.
Втрати зазвичай виражаються у відсотках стосовно до потенційного валового доходу і розраховують за ставкою визначається на ринку аналогічних об'єктів. Однак це можливо тільки в умовах наявності значної інформаційної бази по порівнянних об'єктах. У разі її відсутності для визначення коефіцієнта недозавантаження (недовикористання) оцінювач насамперед аналізує ретроспективну і поточну інформацію по оцінюваному об'єкту, тобто існуючі орендні договори за термінами дії, частоту їх переукладення, величину періодів між закінченням дії одного орендного договору та укладенням наступного (період, на протязі якого одиниці об'єкта нерухомості вільні), і на цій основі розраховується коефіцієнт недовикористання (КНД) об'єкта нерухомості:
КНД =
ДN x Tc
Na
де ДN - частка одиниць об'єкта нерухомості, за якими протягом року переукладаються договору;
Тс - середній період, на протязі якого одиниця об'єкта нерухомості вільна;
Na - число орендованих періодів у році.
Для розрахунку пропонованого дійсного валового доходу отриманий коефіцієнт недовикористання повинен бути скоректований з урахуванням можливого завантаження площ в майбутньому, яка залежить від наступних факторів:
В· загальноекономічні ситуації
В· перспектив розвитку регіону
В· стадії циклу ринку нерухомості
В· співвідношення попиту та пропозиції на оціненого регіональному сегменті ринку нерухомості.
Оцінювач робить поправку на втрати при зборі платежів, аналізуючи ретроспективну інформацію по конкретному об'єкту з подальшим прогнозуванням даної динаміки на перспективу (залежно від перспектив розвитку конкретного сегмента ринку нерухомості в регіоні):
Кn =
Па
ПВД
де Кn - коефіцієнт втрат при зборі платежів.
Чистий операційний дохід (ЧОД) - дійсний валовий дохід за мінусом постійни...
