ої залежить і складність подальшого моделювання, і точність моделі ринку. p align="justify"> Ціни (або ставки орендної плати) комерційних площ в сусідніх будівлях в межах одного кварталу можуть відрізнятися в рази, якщо одне розташоване всередині кварталу, а інше - на кордоні червоної лінії забудови основної магістралі або, наприклад, у станції метрополітену. У той же час в різних частинах міста існують великі зони з однаковим рівнем цін. Врахувати всі нюанси впливу розташування об'єкта на ціну для всієї території неможливо, але навіть для побудови грубої моделі необхідно проаналізувати безліч різнорідних об'єктів нерухомості, рівномірно розподілених по території, і вибрати концепцію моделювання місця розташування, яка дозволила б врахувати всі складові В«цінностіВ» розташування об'єкта та адекватно описати їх вплив на ціноутворення.
У практиці масової оцінки застосовуються кілька методів моделювання місця розташування. Практичне втілення в Санкт-Петербурзі знайшов метод моделювання з використанням координат об'єктів і застосуванням надалі регресійного аналізу, в Москві - просторово-параметричного моделювання. Обидва методи мають свої переваги і недоліки. p align="justify"> Так, для визначення координат об'єктів необхідно наявність електронної карти території, які є не для всіх міст Росії. Разом з тим, саме цей метод дозволяє забезпечити високу точність оцінки. p align="justify"> Сутність методології просторово-параметричного аналізу ринку нерухомості полягає в зборі документованої інформації про об'єкти ринку, поділі об'єктів на однорідні групи (вибірки) за якістю, місцем розташування, періодами часу, визначенні характеристик кожної вибірки і дослідженні отриманих числових просторово -параметричних і динамічних моделей з дискретним кроком. Головною перевагою методу просторово-параметричного моделювання є простота як процесу моделювання, так і застосування моделі. p align="justify"> При виборі концепції моделювання місця розташування корисно також враховувати існуючі напрацювання у сфері територіального або економічного зонування території, які можна використовувати при побудові моделі ринку.
1.1 Зонування території
Найбільш простий в реалізації і використанні підхід - розбиття території на зони (райони, квартали, цінові зони, станції метро) з умовно-постійної цінністю місця розташування всередині кожної зони. З точки зору аналізу динаміки ринку цей метод найбільш виправданий, оскільки при прийнятному для такого аналізу рівні точності дозволяє отримати індекси для кожної зони. p align="justify"> При зонуванні по адміністративних районах, коли місце розташування об'єкта характеризується тільки районом, можна побудувати окремі моделі для всіх районів або декількох груп районів або в рамках єдиної моделі визначити поправочний коефіцієнт для кожного з районів, що простіше і вимагає меншого чи...
