до п. 2 ст. 37 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=70041; fld=134; dst=100210 gt; Цивільного кодексу Російської Федерації опікун не вправі без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а піклувальник -давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження, у тому числі обміну або дарування, майна підопічного, здачі його в оренду (оренду), у безоплатне користування або в заставу, угод, що тягнуть відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть зменшення майна підопічного.
Із зазначеного випливає, що для того, щоб законний представник неповнолітнього громадянина, який не досяг 14-річного віку, висловив відмова від переважного права купівлі кімнати в комунальній квартирі, необхідно отримати на це згоду органу опіки та піклування. Аналогічна ситуація виникає, коли неповнолітній у віці від 14 до 18 років, що діє з відома законного представника, відмовляється від переважного права купівлі. Отже, продавець стає ще й залежним від органів опіки та піклування, які, користуючись відсутністю належного нормативного регулювання, можуть розглядати заяву про надання дозволу на відмову від переважного права купівлі невизначений час і вимагати подання практично будь-яких документів. Крім іншого ні на неповнолітнього громадянина, ні на його законних представників законом не покладається обов'язок на прохання продавця кімнати звернутися до органів опіки та піклування. У даному випадку реалізація правомочності власника залежить лише від свідомості неповнолітнього і його законних представників.
У разі ухилення власника (власників) сусідніх кімнат від виразу відмови від переважного права купівлі у формі нотаріально посвідченого документа або відмови, оформленого в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, або ухилення від отримання повідомлення про майбутню продажу кімнати в комунальній квартирі продавець позбавлений законних правових засобів по захисту від подібного роду зловживань з боку недобросовісних власників сусідніх кімнат.
Право переважної купівлі може бути обгрунтовано лише сутністю відносин, в яких воно застосовується. Воно повинно охороняти інтереси учасників спільної власності або інтереси учасників спільної справи. Однак у ст. 16 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=70895; fld=134; dst=100134 gt; Житлового кодексу Російської Федерації закріплено, що кімната є самостійним об'єктом. На кімнати в комунальних квартирах у власників виникає роздільна (Не часткова і не спільна) власність, і зв'язування зазначених власників переважним правом покупки не може вважатися конституційним і обгрунтованим.
Норма, що міститься в п. 6 ст. 42 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=70895; fld=134; dst=100302 gt; Житлового кодексу Російської Федерації, змушує продавців укладати удавані угоди, а саме з метою реалізації правомочності за розпорядженням нерухомим майном продавці укладають договори дарування кімнат у комунальних квартирах, прикриваючи цим договір купівлі-продажу, що не може не відбитися на стабільності цивільного обороту. Держава шляхом закріплення зазначеної норми саме стимулює продавців до протиправної поведінки.
На наш погляд, закріплення права переважної купівлі кімнат у комунальній квартирі в Житловому кодексі lt; consultantplus://offline/main? base=LAW; n=70895; fld=134; dst=100302 gt; порушує конституційні права, передбачені ст. 18 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100079 gt; , п. 1 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100082 gt; , 2 ст. 19 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100083 gt; , п. 1 ст. 34 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100130 gt; , п. 1 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100133 gt; , 2 ст. 35 Конституції Російської Федерації.
Відповідно до ст. 18 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100079 gt; Конституції Російської Федерації права і свободи людини і громадянина є безпосередньо діючими. Однак право власності, закріплене в ст. 35 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=2 875; fld=134; dst=100132 gt; Конституції Російської Федерації, а саме правомочність щодо розпорядження, стосовно до кімнат у комунальних квартирах визнати безпосередньо діючим не представляється можливим, оскільки його реалізація безпосередньо залежить від волі власників сусідніх кімнат у комунальних квартирах. Житловий кодекс ставить право розпорядження кімнатою в залежність від того, чи захочуть інші власники отримати повідомлення про майбутній продаж кімнати або не захочуть, висловлять свою волю на відмову від переважного права купівлі кімнати або не зроблять цього.
