ормулою для розрахунку вартості одиниці споживчих властивостей за збірниками укрупнених показників відновної вартості є:
З in=УПВС69 х К1 х К2 хК3 хК4хК5, (4)
де:
УПВС69 - укрупнений показник відновної вартості на одиницю будівельного об'єму, площі або довжини в цінах 1969 р відповідає обраному для об'єкта оцінки аналогу;
К2=0,94; 0,95; 0,98; 0,99 - понижуючі коефіцієнти для Ш кліматичного району;
К1=коефіцієнти, що враховують відмінності в конструктивних елементах.
Для перерахунку цін 1969 в ціни 1984 були застосовані наступні коефіцієнти
К3-1,227, коефіцієнт перерахунку цін 1969 року в ціни 1984 (постанова Держбуду СРСР від 11.05.83г. №94: 1,18 - індекс зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт для інших галузей Міністерств, 1,04- територіальний коефіцієнт для Краснодарського краю);
К4 - Для перерахунку з базової ціни 1984 в ціни на дату оцінки був застосований індекс зміни кошторисної вартості будівельно-монтажних робіт, І4кв.2012 р=98,68 - затверджений листом Департаменту будівництва Краснодарського краю від 26.11.2012 р №67-5155/81-01.06 Про індекси на 4 квартал 2012 року raquo ;;
К5 - 1,15 коефіцієнт, що враховує величину підприємницького прибутку.
На розвинених ринках західних країн винагородженийие девелопера історично коливається в межах від 10 до 30% від вартості об'єкта, залежно від пов'язаних з ним ризиків. Більші проекти, навіть із меншою часткою прибутку привабливі для девелопера тому, що в них задіяні великі фінансові кошти. У Росії через незбалансованість попиту та пропозиції в багатьох сегментах ринку комерційної нерухомості компанії-девелопери часто отримують надприбутки. Це не пов'язано з споживчими якостями конкретного об'єкта, а є лише наслідком вдало склалася кон'юнктури. В умовах збалансованого та організованого ринку нерухомості можна вести мову про стандартною нормою прибутку, необхідного для компенсації зусиль і ризиків, пов'язаних з реалізацією проекту.
При реалізації будівельного проекту з самого його початку і до моменту передачі прав, або здачі в оренду або іншого його використання виникає велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику відносяться:
? Економічні та політичні фактори;
? Соціальні та регіональні фактори;
? Підприємницький фактор;
? Фактор умов будівництва.
Чим більше сумарний рівень всіх виникаючих в процесі реалізації проекту ризиків, тим більше інвестор повинен отримати в якості компенсації, прибутку. Прибуток підприємця в даному випадку формується, як і ставка дисконтування, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ??нижче:
, (5)
де: ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;
- сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту; безризикова - отчіщенние від ризику норма доходу (безризикова ставка).
Фактори ризику і сумарне значення ризиків представлено у наступній таблиці.
Таблиця 14 - Розрахунок ризиків
№ п/пФактори ризику ранг 12345678910Економіческіе та політичні фактори1Общеекономіческіе тенденція 2Внешнеекономіческая деятельностьх 3Інфляціях 4Інвестіціі х 5Доходи і заощадження населення 6Сістема оподаткування 7Угроза переділу власності 8Внутріполітіческая стабільностьх 9Внешнеполітіческая деятельностьх 10Угроза терористичних актів х Кількість наблюденій0730000000Колічество спостережень * ранг фактора01490000000Сумма творів 23Колічество факторов10Взвешенное значеніе2,3% Соціальні та регіональні фактори 1Соціальная стабільність в странех 2Соціальная забезпеченість громадян х 3Тенденціі розвитку економіки в регіоні х 4Соціальная стабільність в регіонех Кількість наблюденій0040000000Колічество спостережень * ранг фактора00120000000Сумма творів 12Колічество факторов4Взвешенное значеніе3,0% Підприємницький фактор 1Ліквідность активах 2Уровень конкуренції в галузі х 3Інвестіціонная привабливість районах 4Тенденціі розвитку галузі Кількість наблюденій0404000000Колічество спостережень * ранг фактора08016000000Сумма творів 8Колічество факторов4Взвешенное значеніе2,0% Фактор умов будівництва 1Сейсмічность району х 2Затопляемость, смерчі та інші х 3Кліматіческіе умови району будівництвах 4Налічіе сировинних ресурсів в районі будівництвах 5Уровень розвитку галузі будівельних матеріаловх 6Налічіе трудових ресурсовх 7Налічіе висококваліфікованого персоналу в регіонех 8Геологіческіе особливості будівельного майданчика Кількість наблюденій6200000000Колічество...
