122-ФЗ відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також угоди з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації. [15, Ст. 1] Відповідно до ст. 12 цього закону приміщення (житлове та нежитлове) являє собою «об'єкт, що входить до складу будівель і споруд»
Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила ст. 651 ГК РФ: договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації.
Відсутність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна до набрання чинності ФЗ РФ № 122-ФЗ і не була створена єдина система державної реєстрації, а підприємства технічної інвентаризації виробляли реєстрацію власників майна, не є підставою для визнання договору оренди нікчемним. На практиці зустрічалися суперечки, коли подібні договір оренди продовжувався сторонами в період дії Закону.
Пролонгація договору оренди не означає укладення нового договору, оскільки орендні відносини зберігаються між сторонами на колишніх умовах на новий термін. Прийняті після укладення договору нормативні акти, що містять положення про обов'язкову реєстрацію договорів оренди нерухомого майна, визнають дійсними права, що існували до набрання ними чинності, за відсутності державної реєстрації.
У теж час договір безоплатного користування майном, який відрізняється від договору оренди своєї безвозмездностью, не реєструється. Договір безоплатного термінового користування земельною ділянкою на термін менше, ніж один рік не підлягає державній реєстрації. [8, Ст. 26] Якщо зазначений договір укладається на термін, що перевищує один рік, то він повинен реєструватися.
Перелік угод з нерухомістю, що підлягають державній реєстрації, є вичерпним і передбачений законом. Перелік угод, державна реєстрація яких не виробляється, не може бути вичерпним, оскільки учасники цивільного обороту - можуть укладати угоди як передбачені законодавством, так і не передбачені ним. [4, Ст. 421]
Можуть полягати «змішані договори», що містять елементи різних договорів, і лише один з цих договорів підлягає державній реєстрації. Такі договори також підлягають державній реєстрації.
Можна навести приклади угод з нерухомістю, не потребують державної реєстрації, але за якими необхідно зареєструвати права або обмеження (обтяження прав). Договори купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (гаражів, земельних ділянок та ін.). Договори міни об'єктів нежитлового призначення. Оскільки на договори міни поширюються норми ЦК РФ про купівлю-продаж, то для укладення цих договорів державної реєстрації не потрібно, але відбулася міна нерухомості означає необхідність державної реєстрації виникли прав. Договори оренди будівель і споруд на термін менше року. Різні угоди між учасниками спільної власності, наприклад, про встановлення (визначенні) часток у праві спільної сумісної власності. Ці договори вважаються укладеними з моменту підписання співвласниками. Виникнення часток у праві або збільшення (зменшення) їх розміру підлягає державній реєстрації. Договори реального поділу спільного майна співвласників не реєструються як угоди, але є підставою для реєстрації права кожного з колишніх співвласників на конкретну частину нерухомості. Не підлягають реєстрації та угоди співвласників про порядок володіння та користування спільним майном, оскільки вони не тягнуть ні переходу прав на нерухомість, ні зміни розмірів часток, а права користування та володіння не підлягають реєстрації. [4, Ст. 247] Договір довірчого управління, у тому числі і майном підопічного, спричиняє необхідність державної реєстрації передачі нерухомості в довірче управління. [4, Ст. 38] Ця передача не означає припинення прав вигодонабувача і реєструється в Єдиному державному реєстрі як обтяження його права власності. Договори простого товариства (спільної діяльності) укладаються без реєстрації, а при внесенні нерухомості в якості внеску можлива реєстрація прав часткової власності простих товаришів на спільне майно. [5, Ст. 1 043]
Не реєструються в також договори підряду на капітальне будівництво, предметом яких є будівництво будівлі або іншої нерухомості, оскільки за загальним правилом до її здачі в експлуатацію та державної реєстрації не можна говорити про те, що нерухоме майно існує в юридичному сенсі.
Немає в законодавстві норм, що містять необхідність державної реєстрації у...
