год про внесення змін і доповнень в договори, які підлягають державній реєстрації, а також про державну реєстрацію змін таких договорів в односторонньому порядку. Слід прийти до висновку про те, що всі зміни і доповнення підлягають державній реєстрації. Хоча державна реєстрація не розглядається в якості різновиду форми угоди, в даному випадку за аналогією слід застосувати положення ст. 452 ГК РФ, згідно з якою угода про зміну або розірвання договору вчиняються в тій же формі, що й договір.
Ю. А. Осмоловської висловлено пропозицію скасувати державну реєстрацію угод взагалі і в зв'язку з цим ввести обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомим майном за участю фізичних осіб. [80, С. 95] Для додаткової зашиті інтересів і прав учасників угоди пропонувалося встановити, що у разі невиконання нотаріально завіреної угоди права його учасників можуть бути захищені в спрощеному порядку за допомогою видачі судового наказу. Одночасно пропонувалося істотно знизити розмір державного мита за нотаріальне посвідчення угод. Обгрунтовується це тим, що реєстрація та прав, та угод одночасно є надлишковою, а також тим, що з позиції відповідності принципу публічної достовірності реєстрація угод не є необхідною. Таку пропозицію видається цілком розумним.
Представляється правильним думка авторів, які, пропонуючи скасувати державну реєстрацію угод, допускають деякі винятки. Так, на думку І. І. Полякової необхідно здійснювати реєстрацію лише тих правочинів, які не тягнуть безпосереднього переходу прав, наприклад, угоди з відкладальною умовою, коли перехід права пов'язаний з повною виплатою покупної ціни. [85, С. 32] Така точка зору обгрунтована, оскільки в іншому випадку учасники угоди позбулися би всіх переваг, які дає державна реєстрація.
Складнощі викликає питання про співвідношення понять недійсності і неукладення договорів з нерухомістю в тих випадках, коли необхідна державна реєстрація не була проведена.
Відповідно ГК РФ недотримання у випадках передбачених законом, вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. [4, Ст. 165] Така угода вважається незначною. Вона вважається недійсною з моменту її укладення, незалежно від того, визнана вона такою судом, і не тягне виникнення будь-яких прав і обов'язків у сторін. Ухиляється від державної реєстрації сторону можна примусити до реєстрації через суд.
Згідно ст. 433 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Незареєстрований договір вважається неукладеним і якщо сторону у відповідності зі ст. 165 ГК РФ можна примусити до реєстрації в судовому порядку, то по суті мова йде про спонукання до укладення договору.
Якщо вважати, що норми ст. 433 ГК РФ є спеціальними по відношенню до ст. 165 ГК РФ, то схема правового регулювання державної реєстрації угод з нерухомістю буде виглядати наступним чином.
У відсутність державної реєстрації договори є неукладеними, угоди - недійсними, а права - не виниклими. [4, Ст. 8, 165, 433] Для одного з видів угод - договору, ГК РФ встановив спеціальні наслідки недотримання вимоги про державну реєстрацію. При цьому правило, передбачене ст. 165 ГК РФ не може бути застосоване, оскільки останнє встановлює обов'язковість державної реєстрації лише для перерахованих вище видів договорів - а по відношенню до них застосовується спеціальна норма.
Для одного договору, що підлягає державній реєстрації, - договору про іпотеку, зроблено виняток із винятки: незареєстрований договір про іпотеку є не неукладеним, а недійсним. [4, Ст. 339] У наявності різні правові наслідки передбачені для різних випадків недотримання правила державної реєстрації правочинів.
Якщо виходити з пріоритету ст. 165 ГК РФ, то незареєстрована угода з нерухомістю у випадку, якщо реєстрація обов'язкова в силу закону є нікчемним. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена ??будь-якою заінтересованою особою. Суд має право застосувати такі наслідки з власної ініціативи. [4, Ст. 166] Наслідки будуть укладатися у відновленні сторін у початкове положення. За договором купівлі-продажу нерухомого майна в житловій сфері продавцеві повертається нерухомість, а покупцеві гроші.
Незважаючи на те, що в період часу між здійсненням операції і державною реєстрацією переходу прав набувач нерухомого майна ще не придбав речового права на нього, ця обставина зовсім не означає відсутності зобов'язання між сторонами.
Як до недійсним правочином, так і до?? езаключенной застосовуються правила ст. 165 ГК РФ відповідно до яких якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про...
