іння торгових комплексів включає в себе:
§ управління об'єктами (організацію експлуатації, взаємини з суміжними організаціями та постачальниками, всі види робіт з наймачами та орендарями);
§ технічне обслуговування та ремонт будівельних конструкцій та інженерних систем об'єктів (огляди, моніторинг, підготовку до сезонної експлуатації, поточний та капітальний ремонт);
§ санітарне утримання (прибирання місць загального користування, прибирання прибудинкових територій, догляд за зеленими насадженнями).
Оскільки управління та експлуатація об'єктів торговельного призначення процеси суто індивідуальні для кожного об'єкта і повна характерних тільки цьому об'єкту особливостей, то цілком розумним вважаю досліджувати управління та експлуатацію торговельної нерухомості відразу ж на прикладі мого об'екта.Village Belaya Dachа розташований на Новорязанському шосе, в 4 км від МКАД, 1 км від ТЦ «МЕГА Біла Дача» і 16 км від центру Москви (Садове кільце). Загальна площа об'єкту складе 40 тис. Кв. м з них 38000 кв. м орендованих площ, 4000 паркувальних місць, зони висадки пасажирів таксі, а також регулярні рейси автобусів, що доставляють покупців на територію торгового комплексу і назад, на ній розмістять більше 200 магазинів. Outlet Village Belaya Dachа буде орієнтуватися на провідні бренди високої якості зі знижками від 30 до 70%, як і годиться в аутлетах, причому дисконт буде поширюватися не тільки на одяг, але також на взуття та товари для спорту. Асортимент буде формуватися з попередніх колекцій, надлишків товару, а так само за рахунок продукції, спеціально випускається марками для збуту в аутлеті.
Для того, щоб розібратися у всіх складнощах управління аутлет-центрами, необхідно спочатку зрозуміти, чому ж конкретно треба управляти, тобто що з себе представляють аутлети.
Аутлет-центри з'явилися в США в штаті Пенсільванія в 1970-х і спочатку представляли собою магазини при фабриках для реалізації залишків товарів за зниженими цінами. Товари брендових фірм не є винятком з погляду того, що в міру виробництва одягу, у міру того як ринок продукції наповнюється сезонними пропозиціями, відбувається затоварення. Виникає необхідність позбавлятися від надлишків. Саме так і з'явилася ідея центру, в якому під одним дахом представлені окремі магазини брендів, що пропонують залишки колекцій минулих сезонів дуже дешево, зі знижкою від 30 до 70%.
Отже, основні риси аутлет-центрів:
) Товари зі знижками 30-70%;
) Відстань від міст і в той же час зручна транспортна доступність;
) Великий людський потік (15 тис. чоловік на 10000 м 2);
) Великі площі реалізації, що включають в себе практично весь асортимент, що цікавить покупця;
) Покупки в своїй масі є цілий?? вимі;
) Склад інфраструктурних елементів outlet-центрів обмежується фудкортом і дитячою зоною, крім торгових площ;
) Занижені орендні ставки.
Розробка варіантів організації взаємодії власника з КК:
) Власники та КК різні компанії ніяк невзаємопов'язані крім договірних відносин;
) Девелопер, він же подальший власник, самостійно здійснює управління об`єктом;
) Управління силами власника плюс залучення місцевої компанії.
У моєму об'єкті використовується третій варіант організації взаємодії власника з КК: девелопер - HINES, місцева компанія - «Біла дача». Така схема дозволяє уникнути «двовладдя», при якому власник, що не повністю довіряючи КК, намагається також взяти участь у процесі управління, не будучи при цьому професіоналом у даному питанні.
Робота з орендарями:
) Набір орендарів;
) Визначення складу орендарів;
) Визначення ставки оренди.
Окрему увагу варто приділити визначенню ставки оренди.
Варіанти розрахунку ставки оренди:
) Фіксована ставка (вартість оренди 1 кв. м. постійна);
) Відсоток з продажів (змінюється з часом, і власнику і орендареві вигідно нарощувати обсяги продажів);
) Змішана (певна фіксована ставка плюс відсоток з продажів).
У нашому випадку обрана фіксована ставка. Вибір обумовлений новизною для російських орендарів двома іншими видами орендної плати та специфікою ведення бізнесу в Росії.
Набір орендарів проводиться на стадії будівництва, оскільки проект новий і заздалегідь забезпечив собі інтерес брендів. У їх числі такі відомі бренди, як Levi s, Reebok, Adidas, Rockport, Strellson, Lacoste, Louvre...
