викликати зростання попиту з наступним зростанням цін на двокімнатні квартири малої площі. Або, ще одна можливість: швидко зростає орендна плата. Це може призвести до того, що як альтернативний варіант буде розглядатися придбання квартир з використанням іпотечних кредитів. Отже, попит на такий варіант вирішення житлової проблеми також може вирости.
Конкретних варіантів такого впливу може бути досить багато: первинний ринок замість втраченого, оренда замість купівлі, двокімнатні квартири замість однокімнатних та ін. Завдання ріелтора - бачити виникають на ринку можливості і використовувати їх у своїй діяльності.
Друга група факторів, це фактори, що визначають найбільш ймовірну ціну на конкретний об'єкт нерухомості.
Ці фактори також можна розділити на дві групи:
- характеристики об'єкта,
- характеристики угоди.
Характеристики об'єкта - це його фізичні параметри, що відрізняють даний об'єкт від інших. На найбільш масовому ринку - ринку квартир і кімнат в багатоповерхових будинках до числа таких факторів відносяться такі, як:
- характеристики місцеположення;
- характеристики будівлі, в якій розташований об'єкт угоди;
- характеристики об'єкта угоди (квартири або кімнати).
Місцезнаходження як економічна характеристика об'єкта нерухомості знаходить своє відображення в двох основних параметрах: оточенні та доступності.
Під оточенням об'єкта розуміється характер навколишнього об'єкт забудови, рівень благоустрою навколишньої території, ландшафт тощо. Будь-який об'єкт може як виграти, так і програти від свого оточення.
Треба зауважити, що роль одного і того ж оточення може бути різна для об?? ектов нерухомості різного типу. Так, розташування в самій безпосередній близькості від метро може бути чинником, що підвищує цінність торговельної або офісної нерухомості, і розглядатися як негативний фактор для елітного, клубного житла.
Під доступністю об'єкта розуміється близькість чи віддаленість об'єкта з точки зору його користувача від місця проживання, роботи користувача, від маршрутів громадського транспорту, автомагістралей та ін.
1.3 Загальні відомості про демографічну ситуацію
За чисельністю населення місто Камишин посідає третє місце серед муніципальних утворень Волгоградської області, поступаючись тільки містам Волгоград і Волзький.
У Камишині зосереджено 6,1% міського населення області. У таблиці 1 представлені дані про чисельність міського населення і про динаміку її зміни за період з 2003 по 2011рік, з прогнозом на період 2012 ... 2014 року. Тут і нижче періоди часу, за якими використані прогностичні дані, відзначені символом «*».
На малюнку 1 показана діаграма зміни чисельності населення, з якої випливає, що тенденція зменшення чисельності населення, що почався в кризові дев'яності роки двадцятого століття, в період з 2009 року була тимчасово подолана, і чисельність стабілізувалася на рівні 118 000 чоловік. Однак, судячи з прогнозом на період до 2014 року, очікується подальше зниження чисельності.
Для запобігання депопуляції міста необхідні спеціальні заходи, передбачені програмою розвитку міського округу - міста Камишина на період до 2020 року. На малюнку 2 приведені дані про народжуваність і смертність і про динаміку цих показників за період 2003-2011 роки з прогнозом до 2014 року.
Таблиця 1 - Населення міста Камишина і динаміка зміни чисельності
ГодиЧісленность на кінець годаРоділось, чел.Умерло, чел.Коеффіціент народжуваності (на 1000 чол.) Коефіцієнт смертності (на 1000 чел.)2003125503104919428,415,52004123747109318828,815,22005121829103220018,516,4200611999710751897915,82007118533108117079,114,420081172971214168710,314,42009120939116717159,614,22010119634112818139,415,22011118605115417039,714,42012*118280116017059,814,42013*117262116617049,914,52014*1162591170170310,114,6
За даними Обласного комітету державної статистики в докризовий період коефіцієнт народжуваності перевершував коефіцієнт смертності, що сприятливо позначалося на демографічній ситуації. У наступні періоди кількість народжених стабільно нижче кількості померлих; різниця між народженими і померлими, максимальна в 2005 році (- 969 чоловік), до 2008 року стабілізувалася на рівні 530 чоловік. Негативні явища, пов'язані з негативним балансом народжених і померлих, прогнозуються аж до 2014 року. За коефіцієнтом народжуваності/смертності місто Камишин займає відповідно 20 Шосте/дев'ятнадцятого місця серед муніципальних утворень Волгоградської області.
