держави, щоб уникнути процедури банкрутства, а деякі поміняли власників.
третє, специфіка професійної підготовки та менталітет співробітників кредитних підрозділів (а в багатьох банках управлінням, розглядом і оцінкою девелоперських проектів займаються вихідці з кредитних підрозділів) не дозволяють провести якісну оцінку ризиків і вимагають серйозної роботи з перепідготовки персоналу - комерційне кредитування має не так багато спільного з фінансуванням девелоперського проекту, як це може здатися на перший погляд. У ході фінансового аналізу проектів комерційні банки роблять більший упор на аналіз офіційної звітності потенційного позичальника і менше уваги приділяють вивченню загальноекономічних ризиків і маркетингової політики девелопера, побудові декількох факторних прогнозних моделей за проектом. Кредитні фахівці вітчизняних комерційних банків підкреслюють, що їх робота з оцінки ризиків спрямована на аналіз грошових потоків компанії (їх достатності для стабільного функціонування організації) в цілому і в меншій мірі зачіпає оцінку ринкових, проектних та операційних ризиків. Крім того, основні інструкції Банку Росії за оцінкою кредитних ризиків (254-П, 283-П) не містять спеціальних розділів, що визначають і роз'яснюють методологію роботи з інвестиційними проектами у сфері нерухомості.
Все це створює для банків додаткові ризики при фінансуванні девелоперських проектів в порівнянні з класичним комерційним кредитуванням. Безумовно, кредитні організації вважають за необхідне і завжди намагалися мінімізувати вищевказані специфічні ризики, створюючи спеціалізовані підрозділи (проектного фінансування, інвестиційного кредитування і т.п.), але їх інтеграція в структуру банку, опис бізнес-процеси, розробка методології оцінки ризиків здійснюються за принципам, прийнятим в кредитних організаціях, і з урахуванням практики банківського кредитування.
ЗПІФН для девелоперів Що являють собою ЗПІФН в даний час?
перше, закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості - це інструмент оптимізації управління портфелями об'єктів нерухомості/Земель як способу володіння нерезидентом землями сільськогосподарського призначення (у разі прямого володіння існують накладаються законодавством РФ обмеження (див., наприклад, Федеральний закон від 24 липня 2002 р. № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення ")). Іншими словами, це інструмент оптимізації володіння власністю.
друге, це зручна фінансова архітектура для забезпечення реалізації девелоперських проектів силами одного інвестора. Дійсно, ЗПІФН є зручною формою захисту від недружніх поглинань, оскільки дозволяє виділити в окремий, юридично відокремлений проект той чи інший будівельний (девелоперський) об'єкт.
третє, це інструмент оптимізації оподаткування у сфері придбання та відчуження нерухомості. Пайовий інвестиційний фонд не є юридичною особою. Дана обставина має істотне значення для вирішення практичних питань оподаткува...
