різноманітних цілей та інтересів. Якщо для кредиторів іпотека виконує функцію забезпечення повернення кредитів, то для заставників іпотека є засобом, що дозволяє залучати грошові кошти. Як видно, даний договір створює вигоду для обох сторін.
Іпотека є акцесорних зобов'язанням, що виражається в забезпеченні тільки дійсного вимоги, що випливає, наприклад, з договору позики, кредитного договору, купівлі-продажу, іншого. Уявне ж вимога забезпечуватися заставою не може.
Ми не поділяємо думку тих авторів (наприклад, М.М. Агаркова, І.Б. Новицького та ін.), які вважають, що запорука володіє найбільш характерним властивістю речових прав - правом слідування, причому як право зажадати закладену річ від третьої особи. Разом з тим, погоджуючись з позицією Д.Б. Раднаевой, думаємо, що не зовсім логічна позиція, наприклад, А.А. Вишневського, який вбачає певний зв'язок права слідування і права витребування речі з володіння третьої особи (вона є, однак це не дозволяє вирівняти ці два поняття поняттями). Відповідно до цього, Д.Б. Раднаева пропонує авторське визначення застави нерухомості і відповідна зміна законодавства, з доцільністю введення якого ми згодні. Так, вона пропонує п. 1 ч. 1. ст. 1 Закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» викласти в такій редакції: «Договір про заставу тижніввіжімого майна (договір іпотеки) - це угода сторін (яке є способом забезпечення основного зобов'язання), за яким одна сторона - заставодержатель (кредитор за основним зобов'язанням, забезпеченого іпотекою) має право у разі невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання, а також в інших випадках, передбачених федеральним законом, отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за основним зобов'язанням з вартості заздалегідь визначеного закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця, переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за винятками, встановленими законом ».
Суб'єктами іпотечного кредитування, як правило, виступають: позичальник, особа, яка надає заставу, кредитор і продавець житла. Розглянемо трохи більш докладно кожну категорію суб'єктів.
Позичальник - це фізична особа, яка уклала з банком або іншою кредитною організацією кредитний договір.
Заставодавець по даному виду договору також фізична особа, яка в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором уклало договір застави (іпотеки) житлового приміщення.
Продавець житлового приміщення - фізична або юридична особа, відповідно, даний суб'єкт продає належне йому на праві власності житлове приміщення.
Кредитором (заставодержателем) може виступати банк або інша кредитна організація.
Таким чином, визначення іпотечного договору потребує врегулювання з боку законодавця, в приведення його у відповідність зі сформованою практикою. Сторони даного договору достатньо чітко визначені і, як правило, особливих труднощів при визначенні та їх встановленні не викликають.
2.2 Істотні умови іпотечного кредитування
Договір іпотечного кредитування містить умови кредитного договору та договору про іпотеку. Отже, це змішаний договір. У відповідності зі ст. 421 ГК РФ підлягають застосуванню правила про договори, елементи яких знайшли відображення в такому договорі, якщо з угоди сторін або суті змішаного договору не випливає інше. Таким чином, за договором іпотечного кредитування застосовуються як норми, що регулюють кредитний договір, так і норми, що регулюють договір іпотеки.
Відповідно до ст. 432 ГК РФ, істотною умовою договору виступає його предмет. Так, предметом кредитного договору є грошові кошти, під якими необхідно розуміти національну та іноземну валюту у вигляді: перебувають в обігу грошових знаків (готівку); коштів на рахунках у банках та інших кредитних організаціях (безготівкові гроші).
Разом з тим, щодо предмета кредитного договору, ще в 1996 році Е.А. Суханов писав, що «видача більшості кредитів здійснюється в безготівковій формі, тобто предметом кредитних відносин стають права вимоги, а не гроші у вигляді грошових купюр (речей) ». Сьогодні це набуває все більшої актуальності. Все частіше у відносинах гроші у вигляді грошових знаків, у вигляді готівки не фігурують, відбуваються операції переказу коштів з одного грошового рахунку на інший і, як наслідок, перехід права вимоги.
Кошти, які видаються відповідно до іпотечним кредитуванням, припускають цільове їх використання - на придбання, або на будівництво об'єкта нерухомості.
Очевидно, що предметом кредитування виступають грошові кошти, а предметом іпотеки може бути не будь-яке майно. Так, у ст. 5 Закону «Про іпотеку», наведено перелік майна, яке може виступати в якості предмета іпотеки:
