>
Нерухоме майно, яке названо в ч. 1 ст. 130 ГК РФ, серед якого:
) земельні ділянки, за деякими винятками;
) підприємства, будівлі, споруди та інше нерухоме майно, яке використовується для підприємницької діяльності;
) житлові будинки, квартири, частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або декількох ізольованих кімнат;
) дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
) повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Предмет іпотеки повинен бути визначений в договорі шляхом вказівки його найменування, місця знаходження. Необхідно також описати предмет, щоб цього було достатньо для його ідентифікації. У договорі іпотечного кредитування повинно міститися право, згідно з яким майно, що виступає предметом іпотеки, належить заставодавцю. Предмет іпотеки оцінюється згідно із законодавством РФ за згодою заставника з заставоутримувачем.
На підставі ч. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку», може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані відповідно до закону. За правилами, які встановлені для іпотеки нерухомого майна, у заставу можуть бути передані права орендаря (право оренди) нерухомості (ч. 5 ст. 5 Закону про іпотеку). Певними особливостями володіє процедура іпотеки деяких видів нерухомого майна. Особливості знайшли відображення в спеціальних нормах, розташованих в ст. ст. 62 - 78 Закону «Про іпотеку».
Наприклад, особливістю володіє процедура іпотеки підприємства чи іншого майнового комплексу. Так, в даному випадку право застави поширюється на все рухоме і нерухоме майно, яке входить до складу даного підприємства або комплексу, включаючи виключні права та права вимоги, навіть якщо вони були придбані в період іпотеки (в тому випадку, коли інше не передбачено законом або договором).
Більшість вчених до істотних умов договору іпотечного кредитування відносять термін. Втім, дана думка має і своїх супротивників.
На підставі ст. 30 ФЗ «Про банки і банківську діяльність», в договорі має бути вказівку щодо процентних ставок за кредитами, вартості банківських послуг і термінів їх виконання, у тому числі термінів обробки платіжних документів, майнової відповідальності сторін за порушення умов договору, включаючи відповідальність за порушення зобов'язань за термінами здійснення платежів, а також порядок його розірвання та інші істотні умови договору.
Згідно ст. 9 ФЗ «Про іпотеку», у договорі повинен бути вказаний термін виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою, а якщо дане зобов'язання підлягає виконанню частинами, в договорі про іпотеку мають бути зазначені строки відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.
Отже, виходячи з прямої вказівки закону, істотними умовами іпотечного кредиту, будуть умови: про термін дії кредитного договору; термін, на який видається кредит; терміні нарахування відсотків і термін повернення кредиту, тобто терміні виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою.
Згідно ст. 9 ФЗ про іпотеку, істотним для договору іпотечного кредитування є умова про розмір кредиту або умовах, які дають можливість визначити його розмір. Під розміром кредиту або його сумою необхідно розуміти суму коштів, переданих кредитором позичальнику на підставі укладеного договору.
На підставі ч. 1 ст. 9 ФЗ про іпотеку в договорі має міститися істота зобов'язання, яке забезпечується іпотекою. Отже, дане умова для договору суттєво.
Істотою договору є головне в змісті зобов'язання, яке представлене сукупністю прав і обов'язків, що виражають природу і характер правовідносини і без яких існування і виконання такого правовідносини, для досягнення правової мети договору неможливі.
На наш погляд, до істотних відносяться умови про майнову відповідальність сторін за порушення кредитного договору та порядок його розірвання, в силу прямої вказівки про ці умови в ст. 30 ФЗ про банки.
Таким чином, договір іпотечного кредитування - це складний змішаний договір, який містить безліч істотних умов, без яких, отже, він не може вважатися мають повну юридичну силу. Разом з тим, такий стан справ цілком зрозуміло. Як правило, мова йде про великих грошових сумах, про предмети нерухомості, а в таких схемах можливе втручання шахраїв, крім цього, існує безліч нюансів, особливо щодо строків, які повинні бути врегульовані щоб уникнути проблем під час виконання договору.
2.3 Особливості укладення договору
Найбільш актуальним на сьогоднішній день є іпотечне кредитування житлових приміщень, квартир, у...
