озірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 2 ст. 611 ЦК).
Обов'язок забезпечити належний стан майна діє протягом усього терміну оренди, хоча річ і передається орендарю, як правило, незабаром після укладення договору.
Надання майна в належному стані означає, що воно передається вільним від недоліків, т. е. від таких його властивостей, які погіршують його якість або, що одне і те ж, являють собою будь-які відступи від того стану майна, яке потрібно відповідно до договору оренди [].
Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду майна, незалежно від того, перешкоджають вони використанню майна повністю або тільки частково. В принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:
а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди (природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір);
б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував те ж майно або знав про недоліки із засобів масової інформаціі);
в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду (явні недоліки).
Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому майні до укладення договору оренди, а не виникли пізніше.
Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду майна можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного майна і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ЦК), у тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків.
При виявленні у майні недоліків, за які відповідає орендодавець, орендар має право за своїм вибором:
а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;
б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця. У даному випадку повідомлення необхідно, щоб орендодавець дізнався про причини, за якими орендна плата сплачується йому не в повному розмірі;
в) вимагати дострокового розірвання договору.
Вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця. Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються за правилами ст. 314 ГК.
Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки майна за рахунок орендодавця, може без зволікання провести заміну наданого орендарю майна іншим аналогічним майном, які у належному стані, або безоплатно усунути недоліки майна. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого майна. Реакція орендодавця на одне з вимог орендаря, передбачених п. 1 ст. 612 ЦК, повинна відповідати змісту цієї вимоги [].
Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків з орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право вимагати відшкодування непокритої частини збитків. Таке відшкодування буде необхідним у переважній більшості випадків, коли проводиться заміна орендованого майна або усунення його недоліків, оскільки річ хоча б на короткий проміжок часу вибуває з користування орендаря. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж стосується відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна зажадати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків;
) попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави і т. п. - ч. 2 ст. 613 ЦК). Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно (ч. 1 ст. 613 ЦК). Такі права зберігаються і після укладення договору оренди у вигляді обтяження. Причому часом вони можуть бути досить широкими за обсягом, наприклад, право господарського відання або право оперативного управління. Природно, у ряді випадків орендар, знай він про права третіх осіб, ніколи не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим майном.
При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити оренда тора про права третіх осіб на орендоване майно орендар має право вимагати зменшення орендної плати ...
