або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб (їх обсяг) ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на річ;
) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ЦК).
Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого майна, без якого останнім не можна використовувати за призначенням.
Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність у капітальному ремонті (наприклад, раптово обрушилися перекриття будівлі), він повинен бути проведений у розумний термін [].
Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим майном під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного майна.
Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:
а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок орендної плати;
б) зажадати відповідного зменшення орендної плати;
в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків.
Договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено;
) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 2 ст. 624 ЦК). Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Оскільки закон не робить ніяких застережень про розмір такої шкоди, слід вважати, що невіддільними будуть покращення, відокремити які неможливо без заподіяння речі шкоди в будь-якому розмірі.
Обов'язки орендодавця надати майно в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні. Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних.
4. Обов'язки орендаря
Відповідно до умов укладеного договору орендар зобов'язаний:
) користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п. 1 ст. 615 ЦК). Орендар повинен використовувати майно сам. Якщо він допускає до користування третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК. Призначення майна повинно бути визначено договором. В іншому випадку майно має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з його істоти;
) своєчасно вносити плату за користування майном (п. 1 ст. 614 ЦК). Розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Встановлення цих характеристик орендної плати в законі, а тим більше в підзаконному акті, ЦК не передбачає. Тому якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлені будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього. В іншому випадку ці характеристики орендної плати вважаються не встановленими договором. І тоді застосовується правило, відповідно до якого розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлюються такими ж, які зазвичай застосовувалися б при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах. Іншими словами, мова йде про застосування середніх ринкових характеристик орендної плати. До тих пір поки судова практика не виведе «звичайні» порядок, умови та строки сплати орендної плати, можна керуватися тими правилами, які встановлені для здачі в оренду державного майна (як найбільш поширеною на практиці).
Сторони можуть передбачати в договорі оренди поєднання зазначених форм орендної плати чи інші форми оплати оренди, допустимо, у вигляді частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого в оренду майнового комплексу [].
Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твер...
