оцесу утворення ренти з погляду орендаря особливого значення набувають споживчі властивості землі, на якій передбачається ведення сільськогосподарського виробництва. За допуск до ділянки необхідно сплачувати орендну плату. Орендна плата включає крім ренти ще амортизацію на будівлі та споруди (які знаходяться на землі), а також відсоток на вкладений капітал. Якщо власник землі зробив якісь поліпшення, то він повинен і відшкодувати вартість цих споруд, і отримати відсоток на витрачений капітал (адже він міг покласти капітал у банк і спокійно жити, отримуючи відсотки). Будівництво будівель і споруд на землі, витрати, пов'язані з поліпшенням родючості, розвиток інфраструктури призводять до того, що в структурі орендної плати все більшу частку становлять амортизація і відсоток на капітальні вкладення. Відбувається це тому, що земельний власник прагнути врахувати ці вкладення, піднімаючи орендну плату.
Чим коротше контракт, тим швидше можна підняти орендну плату, мотивуючи це поліпшеними якостями землі або розвиненою інфраструктурою господарства. Тому орендарі прагнуть здійснювати такі вкладення, які повністю окупляться за період оренди. Звідси відома протилежність інтересів. Власники землі прагнуть скоротити терміни оренди, а орендарі прагнуть її збільшити.
Земля може багаторазово змінювати свого власника. До земельній ділянці не прийнятно поняття «був у вжитку». Після покупки він може бути перепроданий новому власнику за вищою ціною. Земля в даному випадку, як і капітал, розглядається як капітальний актив, запас, що приносить потік доходу, тобто ренту [1, с. 275].
Ціна на землю визначається шляхом капіталізації ренти. Припустимо, що якась ділянка землі приносить щорічно ренту в R дол. Яка може бути вартість учасника землі? Відповісти на це питання - це значить визначити альтернативну вартість для власника землі. Ціна землі повинна являти суму грошей, поклавши яку в банк, колишній власник землі одержував би аналогічний відсоток на вкладений капітал. Отже, ціна землі представляє з себе дисконтовану вартість майбутньої земельної ренти:
.
Ціна землі - це безстрокове вкладення капіталу. Тому
якщо те.
Тоді
Де R - річна рента; - ринкова ставка позичкового відсотка.
Якщо рента дорівнює 400 дол., ставка позичкового відсотка складає 5%, то ціна землі дорівнює 400/5%=400 * 100/5=8000 доларів [2, с. 337].
На практиці ж ціна землі залежить і від безлічі інших чинників, які обумовлюють той чи інший рівень попиту та пропозиції на земельні ділянки. Наприклад, зростання цін на землю може бути пов'язаний зі зростаючим попитом на неї для несільськогосподарських цілей. Різко зростає попит на землю в умовах інфляції і особливо гіперінфляції, що відповідно веде до зростання ціни землі. Процес урбанізації сприяє зростанню цін на приміські ділянки. Крім того, є ще ряд факторів, крім величини ренти і норми позичкового відсотка, що впливають на ціну землі.
Таким чином, можна зробити висновок, що земля поряд з іншими факторами виробництва є специфічним фактором. Земля відіграє важливу роль не тільки в сільському господарстві, будівництві, але і в ряді інших галузей. Ринок землі, як і будь-який інший ринок має свій певний механізм функціонування та ціноутворення.
2. РИНОК ЗЕМЛІ В ЗАРУБІЖНИХ КРАЇНАХ
Розглядаючи сучасний етап розвитку світової економіки, можна відзначити, що ринок землі є потужним засобом стимулювання зростання продуктивності та інвестицій, так як земельний оборот сприяє зосередженню земельних ресурсів у руках найбільш ефективних, конкурентоспроможних користувачів.
У країнах з розвиненою ринковою економікою (з міцним забезпеченням прав приватної власності на землю і розвиненим ринком землі) держава має абсолютні права і відповідальність з контролю за використанням землеволодінь в інтересах суспільного добробуту і збереження цілісності природних ресурсів. У ринковій економіці держава «контролює» земельні відносини насамперед побічно - через вироблення і проведення в життя законодавчих та регулюючих норм, які можуть бути доповнені або посилені муніципалітетами. Тому держава зазвичай не втручається в приватні рішення і дії, що дозволяє учасникам земельного обігу виробляти ефективні рішення з точки зору розповсюдження і використання земельних ресурсів і діяти на користь суспільного добробуту. Сучасне світове державне регулювання повинно служити доповненням до переваг приватного прийняття рішень в галузі розподілу та користування землею.
Основною метою державного регулювання земельного обороту в розвинених країнах є дії, які допоможуть уникнути формування моделей землеволодіння та землекористування, які були б економічно неефективні в системі ринкової економіки, а також створення сприятливих умов для сімейних фермерських господарств [3...
