овним джерелом доходів вважається оренда оцінюваного об'єкта. Оренда об'єкта, як правило, проявляється у двох основних формах:
• оренда об'єкта в цілому (будинок, земельну ділянку);
• оренда частини об'єкта (кімнати, квартири, офісу в бізнес-центрі, номера в готелі, паркувального місця, гаража в кооперативі, палати або ліжко-місця в комерційній лікарні, крісла в кінотеатрі тощо).
Однак, як показує практика, ці дві класичні форми не вичерпують все різноманіття джерел доходів. Велике поширення в Останнім часом набув спосіб оцінки об'єкта, при якому джерелом доходів є дохід від продажу об'єкта частинами протягом певного проміжку часу.
Залежно від обсягу врахованих втрат і витрат, регулярні орендні доходи протягом періоду володіння діляться на кілька рівнів:
1. потенційний валовий дохід;
2. дійсний валовий дохід;
3. чистий операційний дохід;
4. грошовий потік до сплати податків;
5. грошовий потік від реверсії.
Розрахунку ЧОД передують наступні етапи:
1. Оцінка потенційного валового доходу. Здійснюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів. Потенційний валовий дохід (ПВД) - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. ПВД формується за рахунок:
А) планової оренди - частини ПВД, яка утворюється за рахунок умов орендного договору;
Б) надпланової оренди - утворюється за рахунок пунктів договору, які передбачають додаткову оплату орендарями тих витрат, які перевищують значення, встановлені в договорі;
Г) ринкової оренди - частина ПВД, яка відноситься до вільної і зайнятої власником площі. Визначається на основі ринкових ставок орендної плати. br clear=all>
ПВД = S x Ca,
S - площа, здається в оренду (у кв. м);
Ca-орендна ставка за 1 кв. м. площі.
Як правило, величина орендної плати залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, часу оренди (терміну) і т.д.
Слід також відзначити, що потенційний валовий дохід (ПВД) розраховується на основі аналізу ринкових даних за доходами об'єктів, аналогічних оцінюваному, але обов'язково з урахуванням аналізу договорів, вже укладених з оцінюваного об'єкту. При цьому облік існуючих договорів оренди при оцінці об'єкта обов'язковий, якщо, відповідно до принципу вкладу, витрати на розірвання невигідного договору менше економічної вигоди, яка з'явиться після цього розірвання. Економічна вигода, очевидно, може бути розрахована як поточна вартість різниці ринкової та контрактної орендної ставок після розірвання договору, помножена на площу приміщень. Якщо розірвання договорів є економічно недоцільним, то потенційний дохід щодо вільних площ розраховується за ринковими орендними ставками, а по площах, на які укладено договори оренди - за договірними (контрактн...
