чистого доходу в часі і аналізуються окремо всі складові коефіцієнта капіталізації.
Метод прямої капіталізації - метод оцінки ринкової вартості дохідного активу, заснований на прямому перетворенні найбільш типового доходу першого року у вартість шляхом ділення його на коефіцієнт капіталізації, отриманий на основі аналізу ринкових даних про співвідношеннях доходу до вартості активів, аналогічних оцінюваному об'єкту. Метод капіталізації доходів застосовується, якщо:
В· Потоки доходів рівновеликі і стабільні тривалий період часу;
В· Потоки доходів зростають стійкими, помірними темпами.
Метод капіталізації доходів заснований на наступних принципах оцінки:
В· принцип очікування: вартість приносять доходів об'єктів нерухомості визначається тим, яку частоту виручки від його використання або перепродажу очікує потенційний покупець, власник, інвестор. Для інвестора важливі величина, якість і тривалість очікуваного в майбутньому потоку доходів.
В· принцип попиту і пропозиції: даний принцип характеризує точку зору ринку на вартість об'єкта. Виходячи з цього принципу, можна визначити як самі грошові потоки і їх ставлення до вартості, так і тенденції їх зміни.
В· принцип заміщення: відображає поведінку інформованого покупця, який не заплатить більше мінімальної ціни, яка справляється за аналогічний об'єкт з тією ж корисністю, на тому ж сегменті ринку, що й оцінюваний. Якщо конкретний інвестор аналізує потік доходів, то максимальна ціна за нього буде встановлена ​​в зіставленні з цінами на потоки доходів від інших об'єктів, що характеризуються схожим ризиком і якістю отримання доходу.
Оцінка поточної вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації здійснюється наступним чином:
I. Визначається щорічний чистий дохід, який являє собою величину очікуваного річного валового доходу, отриманого від оцінюваного об'єкта після вирахування всіх операційних витрат;
II. Грунтуючись на ринкових даних за такими показниками, як ціна продажу та значення ЧОД порівнянних об'єктів нерухомості, обчислюється ставка капіталізації шляхом ділення ЧОД оцінюваного об'єкта на ціну продажу цих аналогів:
R = ЧОД/ціна продажу;
III. На третьому етапі методу прямої капіталізації доходів визначається вартість нерухомості шляхом ділення величини ЧОД на коефіцієнт капіталізації.
2. Визначення чистого доходу від використання об'єкта нерухомості
ЧОД - дійсний валовий дохід або очікуваний чистий дохід в річному численні за вирахуванням всіх статей витрат, за винятком заборгованості за кредитами, податків і амортизаційним відрахуванням. При оцінці дохідної нерухомості допускається 2 джерела доходу:
1) орендна плата від здачі власності в оренду;
2) частина доходу від комерційної експлуатації власності.
Традиційно склалося так, що при оцінці нерухомості осн...
