Теми рефератів
> Реферати > Курсові роботи > Звіти з практики > Курсові проекти > Питання та відповіді > Ессе > Доклади > Учбові матеріали > Контрольні роботи > Методички > Лекції > Твори > Підручники > Статті Контакти
Реферати, твори, дипломи, практика » Курсовые обзорные » Метод капіталізації доходу в оцінці нерухомості

Реферат Метод капіталізації доходу в оцінці нерухомості





ими) ставками протягом терміну дії договору. Якщо прогнозний період більше строку оренди, то по закінченні договору оренди прогноз доходів з цієї площі повинен виконуються на основі ринкових орендних ставок.

2. Оцінка втрат від недовикористання і несплат. Виробляється на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до орендованої нерухомості. Ступінь недовикористання об'єкта нерухомості орендарями характеризується коефіцієнтом недовикористання - відношенням величини не здані в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду. З урахуванням втрат від недовикористання і неплатежів орендної плати, усіх знижок в орендній платі і інших доходів від нерухомості (від користування гаражем і автостоянкою, дохід від торговельних апаратів, від здачі в оренду місць відпочинку, від екскурсійних та транспортних послуг тощо) розраховується дійсний валовий дохід:


ДВД = ПВД - знижки на простий і неплатежі.


3. Розрахунок витрат з експлуатації оцінюваної нерухомості - операційних витрат. Грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання або типових витрат на даному ринку.

При аналізі доходів і витрат прийнято використовувати як дані за минулі роки (Ретроспективні), так і прогнозовані в майбутньому. При цьому можна використовувати дані як до, так і після оподаткування. Єдина умова, яку необхідно враховувати при капіталізації доходів, - потоки грошових коштів для різних об'єктів повинні розраховуватися на одній основі, тобто не можна порівнювати потоки, розраховані на основі ретроспективних даних, з потоками, розрахованими на основі прогнозних даних, те ж саме стосується і обліку оподаткування.

Розрахунок витрат. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами. Операційні витрати прийнято ділити на:

- умовно-постійні витрати або витрати;

- умовно-змінні або експлуатаційні витрати;

- витрати на заміщення або резерви.

До умовно-постійних витрат відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту. Як правило, це податки на майно, страховка основних фондів тощо

Умовно-змінні - Це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є витрати на управління, комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон і т.д.), витрати на укладення договору оренди, витрати на прибирання, утримання території, на забезпечення безпеки і т.д.

До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один - два рази за кілька років або сильно змінюються з року в рік. Зазвичай це витрати на періодичну заміну швидко зношуються компонентів поліпшень. До таких поліпшень належать, наприклад, меблі, килимові покриття, портьєри, а також недовговічні компоненти будівель (дахи, ліфти), витр...


Назад | сторінка 6 з 14 | Наступна сторінка





Схожі реферати:

  • Реферат на тему: Види витрат виробництва постійні, змінні і загальні, середні і граничні вит ...
  • Реферат на тему: Капітальні витрати та поточні витрати на забезпечення пожежної безпеки
  • Реферат на тему: Витрати: їх види, вплив витрат на ціни
  • Реферат на тему: Витрати бюджетів: види і форми витрат
  • Реферат на тему: Методи визначення повних витрат. Прямі і непрямі витрати