ими) ставками протягом терміну дії договору. Якщо прогнозний період більше строку оренди, то по закінченні договору оренди прогноз доходів з цієї площі повинен виконуються на основі ринкових орендних ставок.
2. Оцінка втрат від недовикористання і несплат. Виробляється на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до орендованої нерухомості. Ступінь недовикористання об'єкта нерухомості орендарями характеризується коефіцієнтом недовикористання - відношенням величини не здані в оренду площ до величини загальної площі, що підлягає здачі в оренду. З урахуванням втрат від недовикористання і неплатежів орендної плати, усіх знижок в орендній платі і інших доходів від нерухомості (від користування гаражем і автостоянкою, дохід від торговельних апаратів, від здачі в оренду місць відпочинку, від екскурсійних та транспортних послуг тощо) розраховується дійсний валовий дохід:
ДВД = ПВД - знижки на простий і неплатежі.
3. Розрахунок витрат з експлуатації оцінюваної нерухомості - операційних витрат. Грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання або типових витрат на даному ринку.
При аналізі доходів і витрат прийнято використовувати як дані за минулі роки (Ретроспективні), так і прогнозовані в майбутньому. При цьому можна використовувати дані як до, так і після оподаткування. Єдина умова, яку необхідно враховувати при капіталізації доходів, - потоки грошових коштів для різних об'єктів повинні розраховуватися на одній основі, тобто не можна порівнювати потоки, розраховані на основі ретроспективних даних, з потоками, розрахованими на основі прогнозних даних, те ж саме стосується і обліку оподаткування.
Розрахунок витрат. Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами. Операційні витрати прийнято ділити на:
- умовно-постійні витрати або витрати;
- умовно-змінні або експлуатаційні витрати;
- витрати на заміщення або резерви.
До умовно-постійних витрат відносяться витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту. Як правило, це податки на майно, страховка основних фондів тощо
Умовно-змінні - Це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є витрати на управління, комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон і т.д.), витрати на укладення договору оренди, витрати на прибирання, утримання території, на забезпечення безпеки і т.д.
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один - два рази за кілька років або сильно змінюються з року в рік. Зазвичай це витрати на періодичну заміну швидко зношуються компонентів поліпшень. До таких поліпшень належать, наприклад, меблі, килимові покриття, портьєри, а також недовговічні компоненти будівель (дахи, ліфти), витр...
