для російської економіки структура - почалося в умовах лібералізації економіки. Це обумовлює і особливості російського ринку житлової нерухомості.
Раніше відзначалося, що основними факторами на ринку житла, як і на будь-якому іншому ринку, є попит, пропозиція і ціна. Але російська модель має деякі особливості, які необхідно розглянути докладніше.
Рівноважна модель співвідношення попиту і пропозиції житла, прийнята в класичній житлової економіці, має свої характерні риси. Графік попиту і пропозиції житла, на відміну від інших товарів, має одну особливість: нееластичність пропозиції в короткостроковому періоді і здатність прореагувати на зміну попиту зміною еластичності пропозиції в довгостроковому періоді. У такій ситуації збільшення попиту на житло призводить до різкого збільшення цін, щоб стабілізувати ринок. Цей феномен зазвичай відбувається у випадках місцевого економічного буму. Зростання цін на житло дає сигнал інвесторам і в довгостроковій перспективі пропозиція зсувається вправо, а рівноважна ціна знижується. Ця ортодоксальна трактування представлена ??на грпфіке (Додаток 2, малюнок 2.1). Передбачається, що рух попиту і пропозиції, представлене на рис. 2.1 послідовністю А? У? С не працює в сучасній російській економічній дійсності. На графіку (Додаток 2, рис. 2.2) рух А? У? З має зовсім інший характер. Російські тенденції попиту та пропозиції житла не тільки не вписуються в класичну рівноважну модель, але і мають всі ознаки неравновесности відбуваються.
Напрям А? В було викликано ефектом освоєння банками послуги іпотечного кредитування, бум якого припав на 2002 р. Всупереч очікуванням, іпотека помітно збільшила ціни на м 2, але ненабагато розширила пропозицію житла. Справа в тому, що сформовані неприродно високі ціни на 1м 2 дозволяли будівельним організаціям (СО) безбідно існувати при мінімальних обсягах будівництва.
Якщо ж звернутися до абсолютної більшості населення, що потребує житло, з його середньостатистичним сімейнимиим доходом, то рівноважна ціна встановиться десь в точці D, навіть в умовах дії іпотеки, але доступною населенню.
Як видно з рис.2.2 (Додаток 2), між точками С і D величезну відстань для «стрибка» пропозиції, яке можна позначити як «інвестиційний розрив». Щоб розширення пропозиції стало таким стрімким, необхідно потужне вливання інвестицій. Але за нинішньої організації фінансово-економічної системи в РФ це абсолютно неможливо. Тому будь-які твердження про остаточне рішення житлової проблеми в рамках чинного положення на ринку - порожній звук.
Пояснити неможливість попадання в точку D можна й іншим способом, більш відповідним сучасним тенденціям наукового дослідження. Сьогоднішній момент розвитку світових і національних економічних процесів зробив серйозний виклик рівноважним моделям, що описує поведінку стаціонарних економічних систем. Короткочасні відхилення від положення рівноваги і само собою зрозуміле повернення до нього перестали здійснюватися в реальності. Наукове спостереження за такими процесами викликало народження нового напрямку - еволюційної (синергетичної) економіки. Можна стверджувати, що даний напрямок ще не має чіткої регламентації в частині термінології, визначень і аксіом, однак ясно, що основним вектором наукових пошуків тут є дослідження непостійних процесів і прогнозування поведінки їх...
