я відповідними правами і обтяжуються обов'язками). Сторонами договору є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник нерухомості, що діє безпосередньо або через свого представника.
Виділення договору продажу нерухомості в якості особливого виду договору купівлі-продажу і закріплення норм, присвячених даним договором пов'язується зі специфікою його предмета - нерухомого майна: фізичної (зв'язок із землею), економічної (висока цінність), правовий (необхідність підвищеної захисту інтересів осіб, що у відповідних відносинах; обмеження щодо використання такого майна у цивільному обороті; використання його в обороті як індивідуально-визначеної незамінною речі).
Змістом договору називається сукупність умов, сформованих сторонами при його укладенні. Різні види договірних умов мають для договору далеко не однакове значення. У зв'язку з цим всі різноманітні умови, що зустрічаються в практиці встановлення договірних правовідносин, зазвичай зводять до трьох основних груп: істотні, звичайні і випадкові умови.
Істотними вважають такі умови, які служать необхідним і достатнім елементом для укладення договору. Це означає, що за відсутності хоча б одного з таких умов договір не визнається укладеним, а якщо всі істотні умови наявності, договір вступає в дію, хоча б він не містив у собі ніяких інших умов.
Відповідно до ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законодавстві як істотні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода.
Договір продажу нерухомого майна незалежно від складу його учасників укладається у письмовій формі. Нормою ст. 521 ГК сторонам такого договору наказується скласти і підписати його у вигляді одного документа. Порушення даної вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомого майна. Така угода як не відповідає вимогам законодавства є нікчемним.
У ст. 525 ГК містяться спеціальні вимоги до визначення предмета в договорі продажу нерухомого майна. У нашому випадку предметом договору є квартира (будинок) - житлове приміщення, що складається з однієї або декількох житлових кімнат, кухні та інших підсобних приміщень, вхід в яке організоване з прибудинкової території або з допоміжних приміщень житлового будинку [2, п. 16 ст. 1]. У договорі повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором [1, ч. 1 ст. 525] - тобто адресу. При відсутності цих даних у договорі, умова про предмет вважається не узгодженим сторонами, а договір - не укладеним [1, ч. 2 ст. 525].
Ще одна істотна умова - ціна квартири (будинку), оскільки в даному випадку правила визначення ціни за аналогією, передбачені п. 3 ст. 394 ЦК, застосовуватися не можуть у зв'язку зі специфікою предмета договору.
Якщо умова про ціну в договорі відсутня, то договір визнається неукладеним [1, п. 1 ст. 526]. Ніяких обов'язкових тарифів, ставок, коефіцієнтів при визначенні вартості продаваної квартири (будинку) законодавство не передбачає, тому остаточна ціна визначається за згодою сторін.
Суму угоди в договорі слід вказувати в білоруських рублях, але ні в якому разі не в валюті, оскільки такі угоди будуть незначні, як заборонені законодавством з усіма витікаючими з цього наслідками у вигляді недопущення реституції.
Проте Цивільний Кодекс дозволяє вказувати в договорі валютний еквівалент вартості квартири за курсом Національного Банку Республіки Білорусь, «якщо інший курс або інша дата його визначення не встановлені законодавством або угодою сторін» [1, ч. 2 п. 1 ст. 298].
Суттєвою особливістю житла як об'єкта права власності громадян є наявність у членів сім'ї власника квартири, спільно проживають з ним, своїх особливих прав на житлове приміщення. До членів сім'ї власника відносяться чоловік (дружина), діти, батьки; проживають разом з ним і провідні спільне господарство інші родичі і непрацездатні утриманці; а за рішенням суду - та інші особи, які проживають з власником не менше п'яти років і ведуть з ним спільне господарство [2, ст. 29]. Насамперед, вони мають право користування житловим приміщенням нарівні з власником, якщо при їх вселенні не було іншого письмової угоди (ч. 1 ст. 116 Житлового Кодексу Республіки Білорусь, п. 1 ст. 275 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь). За змістом ч. 5 ст. 116 Житлового Кодексу Республіки Білорусь таким же правом володіють і особи, що перестали бути членами сім'ї власника житлового приміщення, але продовжують проживати в цьому житловому приміщенні (якщо інше не встановлено письмовою угодою про порядок користування житловим приміщенням). Це право є «зобов'язальним правом обов'язкового типу». Але не дарма законод...
