ення вкладу ціноутворюючих факторів, що впливають на кадастрову вартість земельних ділянок різного функціонального використання, проводиться на основі запитальника типових анкет, аналіз і обробка яких здійснюється з використанням методу аналізу ієрархій.
Кадастрова оцінка починається з аналізу території поселення та збору вихідних даних (в більшості своїй це ті ж дані, що використовуються проектувальниками при складанні опорного плану при розробці генерального плану або проекту планування).
Первинне розмежування території поселення на оціночні ділянки проводиться на топографічному плані масштабу 1: 25 ТОВ або 1:10 ТОВ залежно від крупності поселення. Виділення оціночних ділянок ведеться, як правило, на паперовому носії, який дозволяє бачити все поселення як єдине ціле. На план наноситься затверджена адміністративним органом міська (селищна) риса. У межах міської (селищної) риси виділяються оціночні ділянки в першому наближенні в наступній послідовності:
) наносяться межі територіальних зон. Встановлюються територіальні зони: житлові, суспільно-ділові, виробничі, інженерної і транспортної інфраструктур, сільськогосподарського використання, рекреаційного призначення, особливо охоронюваних територій, спеціального призначення та інші види;
) далі в територіальних зонах виділяються території, особливості використання яких визначаються містобудівним регламентом з урахуванням обмежень на їх використання (зони охорони пам'яток, заповідні, санітарні та ін.)
) поділ житлової зони на оціночні ділянки відповідно до типами, поверховістю, стилем житлової забудови (будівельне зонування).
В якості меж оціночних ділянок приймаються:
природні рубежі (яскраво виражені елементи рельєфу: річки, струмки, яри, балки, обриви або їх бровки і підошви і т.д.);
великі інженерні споруди (залізниці, магістральні автодороги, магістральні вулиці);
кордону промислових (виробничих) зон, промислових (виробничих) ділянок, паркани підприємств;
кордону сільськогосподарських і лісових угідь;
межі територій, забудованих однотипними житловими будинками (вулиці, проїзди, межі землекористуванні на території кварталу, встановлені в процесі межування земель).
Останнім кроком даного етапу є присвоєння порядкових номерів оцінним ділянкам. Номери присвоюються починаючи з ділянки, утвореного центром міста, і потім по розбіжної спіралі по ходу руху годинникової стрілки.
До виділених оцінним ділянкам застосовуються фактори відносної цінності території. При цьому враховується вплив наступних груп факторів:
а) доступність населення до центру міста, об'єктам культури та побутового обслуговування загальноміського значення;
б) забезпеченість централізованим інженерним обладнанням і благоустроєм території, транспортна доступність до місць праці;
в) рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення в межах мікрорайону, кварталу чи іншої планувальної одиниці місцевого значення;
г) історична цінність забудови, естетична і ландшафтна цінність території;
д) стан навколишнього середовища, санітарні та мікрокліматичні умови;
е) інженерно-геологічні умови будівництва й ступінь схильності території руйнівним природним і антропогенних впливів;
і) рекреаційна цінність території.
На підставі отриманої інформації виконується опис кожного виділеного оціночного ділянки, в якому вказується роль ділянки в планувальній структурі міста і вплив на нього кожного з перерахованих у таблиці факторів. Такий опис є основою для присвоєння оціночним ділянці чисельного значення кожного з діючих на його територію факторів.
У межах поселення вибираються тестові земельні ділянки, для яких визначається ринкова вартість методами, описаними вище в даному розділі. Отримані тестові вартості переносяться потім на всю територію з використанням коефіцієнтів диференціації.
Розраховані з використанням коефіцієнтів диференціації кадастрові вартості відображають експертну оцінку, що характеризує житлово-побутову функцію. Щоб отримати кадастрові вартості для інших функцій (форм використання території, виду цільового використання земель), необхідно застосувати відповідні коефіцієнти.
Результати проведеної кадастрової оцінки узагальнюються у звіті і надаються на розгляд органам місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування публікують результати кадастрової вартості земель за ціновими зонам у відкритій пресі з рекомендаціями щодо подальшого використання опубліко...
