х об'єктів. Для виявлення ставки кінцевої віддачі використовується поняття внутрішньої норми прибутку IRR - ставка дисконтування, при якій поточна вартість всіх грошових надходжень за час розвитку інвестиційного проекту дорівнює поточної вартості інвестицій.
Метод порівняння альтернативних інвестицій. У цьому випадку передбачається, що інвестиційні проекти з аналогічним рівнем ризику повинні мати аналогічні ставки дисконтування. Ставка дисконтування проекту з аналогічною ступенем ризику називається альтернативною вартістю капіталу. Таку прибуток втрачає інвестор, не вкладаючи кошти в проект з аналогічним ризиком.
В якості об'єкта порівняння для інвестицій в нерухомість вибирають норму відсотка за комерційними кредитами з заставним забезпеченням, норми прибутку за деякими цінних паперів. Ступінь ризику для кредитора нижче, ніж для інвестора власного капіталу, тому віддача інвестицій в нерухомість повинна бути вище норми відсотка по кредиту.
Метод інвестиційної групи (Об'єднання інвестицій) заснований на визначенні частки позикового і частки власного капіталу в загальному обсязі інвестицій і необхідних ставок доходу на кожен з цих компонентів.
Ставка відсотка і ставка доходу співвідносяться з часткою позикових і власних коштів, що вкладаються в процесі фінансування інвестиційного проекту, загальна ставка дисконтування визначається з урахуванням фінансових складових як середньозважена величина:
,
де У 0 - загальна ставка дисконтування;
Ym - ставка дисконтування для позикових коштів;
Уe - для власних коштів.
Метод застосуємо, коли залучення позикового капіталу для інвестицій в нерухомість типово, відомі середньоринкові умови кредитних співвідношень і середньоринкові значення ставок віддачі на власні кошти інвесторів.
Метод капіталізації за розрахунковими моделями заснований на аналізі змінюються потоків доходу із застосуванням загальної ставки капіталізації.
Загальна ставка капіталізації розраховується з урахуванням ринкового значення норми прибутку, обраній моделі рекапіталізації, умов фінансування, норм зміни доходу та вартості об'єкта. Основні складові ставки капіталізації - це ставка дисконту та ставка доходу. У відповідності з західними методиками, в разі оцінки нерухомості для цілей оподаткування слід враховувати ефективну податкову ставку.
Ставка дисконту - це необхідна норма прибутку на вкладений капітал, яка представляє собою відношення поточної вартості одержуваного за кожен період доходу до витрат на капітал. Вартість нерухомості висока і для її придбання, реалізації інвестиційних проектів потрібно залучення позикового капіталу. Відповідно до цього обставиною ставка дисконту включає такі складові:
а) ставка відсотка - необхідна норма прибутку на позиковий капітал; б) ставка доходу - необхідна норма прибутку на власний капітал.
Ставка відшкодування відображає повернення вкладеного капіталу протягом терміну експлуатації нерухомості. Ставку відшкодування нерідко називають нормою окупності капіталовкладень. Вона застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена в протягом інвестиційного періоду. Внаслідок того, що земля не витрачається, ставка відшкодування для земельної власності не враховується.
Ефективна податкова ставка - це ставка майнові податку, виражена у відсотках до ринкової вартості майна. Повинна включатися до ставку капіталізації лише у випадках оцінки нерухомості для цілей оподаткування. У цьому випадку майнові податок не входить в операційні витрати, тому його сума ще невідома.
У більшості випадків самої більшої з усіх складових ставки капіталізації є ставка дисконту. Тому ставку капіталізації починають визначати з виявлення норми прибутку на вільні від ризику ліквідні вкладення капіталу, які не потребують великих витрат на інвестиційний менеджмент (наприклад, внесок на банківський рахунок). Це мінімальна ставка, що компенсує знецінення грошей з плином часу. Потім додають поправки на ризик, ліквідність, інвестиційний менеджмент. Ці компоненти складають ставку дисконту (ставку доходу і ставку відсотка).
Будь-який інвестор, крім доходу на капітал, враховує повернення вкладеного капіталу. Тому до ставки дисконту додається ставка відшкодування.
Повернення капіталу - повернення початкових інвестицій за рахунок доходу або перепродажу, для обліку якого застосовується ставка відшкодування.
Відшкодування - сума періодичних доходів, які необхідні для повернення капіталовкладень протягом інвестиційного періоду. Щорічна ставка відшкодування залежить від темпу зміни доходу від об'єкта, тривалості його отримання і доходу від майбутнього перепродажу об'єкта, якщо володіння не є безстроковим.
Якщо очікується рівномірне надходження доходу при безстроковому володінні і незмінність вартості основного капіталу приносить дохід майна, то не потрібно о...
