блік чинника відшкодування капіталовкладення, і ставка капіталізації буде дорівнює ставці дисконту.
Крім знецінення грошей, зниження вартості майна може відбуватися з двох основних причин:
1) через зміну співвідношення попиту та пропозиції на ринку, що, з одного боку, збільшує ставку ризику, з іншого боку, ставку ризику необхідно знизити, якщо передбачається зростання вартості нерухомості;
2) через накапливаемого майном зносу, внаслідок чого необхідно враховувати відшкодування в ставці капіталізації.
Якщо за аналізований період відбувається зміна вартості об'єкта, то ставка капіталізації визначається як сума двох коефіцієнтів: ставки прибутковості і норми відшкодування основної суми. Якщо можливе зниження вартості капіталу, інвестованого в нерухомість, частина капіталу або вся сума має бути відшкодована за рахунок поточного потоку доходів.
Ставка відшкодування, або норма окупності капіталовкладень, застосовується тільки до частки капіталовкладень, яка буде витрачена протягом інвестиційного періоду (для земельних ділянок не враховується, оскільки земля не витрачається). Ставка відшкодування необхідна для визначення суми, яку потрібно щорічно отримувати для окупності капіталовкладень протягом періоду володіння. Вплив інфляції відбивається на ставці ризику (складової ставки дисконту), на ставці відшкодування відбивається вплив зносу нерухомості на ціну продажу.
Поряд з перерахованими вище формами надходження потоків доходів можуть існувати їхні комбінації. Наприклад, поєднання збільшує або зменшує потоків доходів з майбутньою перепродажем об'єкта.
Основні варіанти відшкодування вартості капіталу: повернення капіталу рівними частками, модель нескінченного потоку доходу, метод Інвуд, метод Хоскольда.
Метод відшкодування рівними частками заснований на тому, що відшкодування капіталовкладень відбувається щорічно рівними частками протягом терміну служби нерухомості. Ставка відшкодування розраховується як величина, зворотна залишковим терміном служби. Застосування цього методу виправдано для багатофункціональної нерухомості зі значним зносом, житловий нерухомості, офісів.
Метод застосуємо, зокрема, якщо очікується стійке скорочення чистого операційного доходу через зростаючого зносу нерухомості, при короткостроковій оренді, ненадійному фінансовому становищі орендаря.
Модель нескінченного потоку доходу застосовується у двох випадках:
1) є нескінченний потік доходу;
2) потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює первинної інвестиції. Тобто вартість активу не змінюється, і дохід можна капіталізувати за ставкою капіталізації, що дорівнює ставці дисконтування:
.
Якщо наприкінці інвестиційного проекту вартість нерухомості повністю або частково знецінюється, повернення початкового капіталу може бути здійснено за рахунок потоку доходів.
Метод Інвуд передбачає повернення капіталу з фонду відшкодування за нормою прибутку для інвестицій, тобто норма повернення основної суми дорівнює ставці прибутковості інвестицій. Фактор фонду відшкодування дозволяє сформувати грошовий потік, який відповідає повному поверненню початкових інвестицій.
Загальний коефіцієнт капіталізації повинен включати норму прибутку на капітал (У 0 ) і фактор фонду відшкодування (SFF), який дозволяє сформувати фонд відшкодування, відповідний повного повернення первісних інвестицій. Базова формула розрахунку загальної ставки капіталізації, якщо актив повністю знецінюється:
.
Особливість методу Інвуд - формування фонду відшкодування здійснюється за нормою прибутку на інвестиції.
Метод Хоскольда застосовується при рівномірно надходять потоках доходу, в цьому випадку сума відшкодування надходить щороку і поміщається на розрахунковий рахунок під відсоток, рівний безризиковою ставкою. Метод передбачає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. У цьому випадку, щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок, тобто по безризиковою ставкою.
На відміну від методу Інвуд, при якому використовується ставка прибутку на інвестиції, метод Хоскольда, заснований на використанні безризикової ставки як основи для відшкодування капіталу, застосовується значно рідше.
Капіталізація рівномірно змінюються доходів. Якщо доходи від об'єкта регулярно змінюються, ставку капіталізації необхідно коректувати:
,
де R - ставка капіталізації без урахування зміни потоків доходу;
R * - ставка капіталізації, скоригована з урахуванням зміни потоків доходу;
Кк - коригуючий коефіцієнт.
Якщо дохід збільшується, ставка капіталізації зменшується, якщо дохід зменшується - ставка ка капіталізації зростає.
ВИ...
