овує ставку доходу і ставку відсотка або ставки для землі і споруд. Якщо аналізується дохід, що отримується інвестором на власний капітал, застосовується ставка доходу на власний капітал.
Потоки доходу прогнозуються на підставі ретельного аналізу поточного стану ринку нерухомості і тенденцій його зміни. При цьому очікувані витрати на реконструкцію або модернізацію повинні відніматися з потоків доходу відповідного періоду.
Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестицій з порівнянним рівнем ризику, тобто аналізується альтернативна вартість капіталу. Цей метод вимагає обліку та аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
Серед російських оцінювачів склалася практика оцінювати період володіння об'єктом в діапазоні 3-5 років.
Переваги методу дисконтування грошових потоків:
- враховує динаміку ринку; - застосуємо в умовах нестабільного ринку; - враховує нерівномірну структуру доходів і витрат;-застосуємо для об'єктів, що знаходяться на стадії будівництва або реконструкції.
Однак метод досить складний у застосуванні, до того ж висока ймовірність помилки в прогнозуванні, неточність збільшується в процесі перетворення прогнозованих доходів в поточну вартість.
Доходи, які передбачається отримати за межами горизонту планування, враховуються як надходження від перепродажу об'єкта (Реверсії) в останньому році періоду планування. p> Основні способи прогнозування грошового потоку від реверсії:
- призначення майбутньої ціни продажу на основі припущень про зміну вартості об'єкта за період володіння, зміна за цей період стану ринку нерухомості взагалі і ринку подібних об'єктів зокрема, перепродаж - капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення інвестиційного проекту:
,
де Vn - надходження від перепродажу об'єкта в n році;
DATSF n - дисконтований грошовий потік після оподаткування в n році;
Ro - загальна ставка капіталізації.
У разі зниження вартості майна необхідно враховувати повернення капіталу. Якщо потоки доходу від об'єкта регулярно змінюються, необхідно застосовувати коригуючий коефіцієнт для ставки капіталізації.
Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні в поточну вартість майбутніх довільно змінюються доходів від володіння нерухомістю з використанням ставок дисконтування, що відображають стан і очікування ринку.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, застосовується при перерахунку вартості грошових потоків на певний момент часу. Вибір ставки дисконтування заснований на аналізі доступних альтернативних варіантів інвестування з порівнянним рівнем ризику (Альтернативна вартість капіталу). p> Розглянемо деякі методи визначення ставки дисконтування.
Метод підсумовування. Метод заснований на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Ставка дисконтування розраховується в результаті додавання процентних складових (премій), що відображають додаткові ризики, притаманні інвестиційному проекту, до ставки доходу на інвестиції, які у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами вважаються безризиковими.
Метод передбачає врахування основних ризиків, найбільш актуальних для інвестицій в нерухомість:
- ризик ліквідності об'єкта інвестиційних вкладень;
-ризик інвестиційного менеджменту - ймовірність того, що рівень інвестиційного управління може знизитися, а це призведе до зменшення вартості власності;
-ризик ринку нерухомості - ймовірність того, що зміна співвідношення попиту і пропозиції може вплинути на рівень доходів від об'єкта;-ризик ринку капіталу - ймовірність того, що зміна норми прибутку і норми відсотка призведе до зміни вартості нерухомості;
-ризик інфляції - ризик несподіваного зміни реальних доходів, ступінь цього ризику для інвестицій в нерухомість невелика, оскільки при інфляції вартість нерухомості і рівень орендних ставок мають тенденцію до збільшення;
-фінансовий ризик - враховується в разі використання позикового фінансування, відображає можливість негативного зміни фінансового левереджа;-законодавчий ризик - ймовірність зниження вартості нерухомості через можливої вЂ‹вЂ‹зміни законодавства;
-екологічний ризик - відображає ймовірність зниження доходів від нерухомості через появу несприятливих екологічних чинників.
Метод ринкового аналізу. Метод заснований на аналізі ринкових даних, за наявності достатньої інформації вважається найбільш точним методом визначення ставки дисконтування, так як дозволяє більш точно враховувати думку типових продавців і покупців, ризики, особливості місця розташування, характеристики доходу.
Думка і перевагу інвесторів враховуються за допомогою опитування або аналізу реальних угод. Ставка дисконтування визначається як ставка кінцевої віддачі для порівнянни...
