ати на косметичний ремонт.
Далі на основі ЧОД і вартості аналогічних об'єктів нерухомості розраховують коефіцієнт капіталізації.
3. Методи розрахунку ставки капіталізації
Теоретично коефіцієнт капіталізації для поточного доходу повинен прямо чи побічно враховувати наступні фактори:
1. Компенсацію за безризикові, неліквідні інвестиції. p> 2. Компенсацію за ризик. p> 3. Компенсацію за низьку ліквідність. p> 4. Компенсацію за інвестиційний менеджмент. p> 5. Поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості нерухомості
Існує кілька методів визначення коефіцієнта (ставки) капіталізації:
1. Метод ринкової вичавки;
2. Метод кумулятивного побудови (підсумовування);
3. Метод пов'язаних інвестицій позикового і власного капіталу;
4. Метод пов'язаних інвестицій землі та будівлі;
5. Метод визначення коефіцієнта капіталізації з урахуванням відшкодування капітальних витрат.
6. Метод Елвуда (метод капіталізації позикового і власного капіталу). p> 1. Метод ринкової вичавки.
Є найпростішим, швидким і точним для визначення вартості якоїсь нерухомості за допомогою зібраних на конкурентному і вільному ринках даних по порівнянним продажу. Продажі аналогічні за своїми характеристиками (Інвестиційна мотивація, соціально-юридичний статус, платоспроможність, шляхи фінансування і т.д.) і корисності об'єктів нерухомості. У рамках дохідного підходу ставка капіталізації (R) розраховується за формулою:
R = I/V
V - вартість об'єкта-аналога;
I - ЧОД оцінюваного об'єкта.
2. Метод кумулятивного побудови (метод підсумовування).
Цей метод визначення ставки капіталізації ділить її на складові частини. Двома основними компонентами ставки капіталізації є: процентна ставка та ставка відшкодування (повернення) капіталу.
Процентну ставку розбивають на кілька складових:
1. Безризикову ставку. p> 2. Ставку на додатковий ризик.
3. Компенсацію на низьку ліквідність. p> 4. Компенсацію на інвестиційний менеджмент. p> 5. Поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості нерухомості.
Безризикова ставка. Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються інші складові процентної ставки. Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризиковим операціями, так і вітчизняними. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни. Безризикова ставка визначає мінімальну компенсацію за інвестований капітал з урахуванням фактора часу (інвестиційного періоду).
Ставка за додатковий ризик. Усі інвестиції, за винятком інвестицій у державні цінні папери, мають більш високу ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. ...
