чів: наймач одного житлового приміщення, поступаючись права та обов'язки щодо цього приміщення, набуває права та обов'язки щодо іншого.
Однак відомі випадки, коли один з учасників обміну є наймачем, а інший - власником житлового приміщення (житлового будинку, квартири).
У чинному законодавстві питання допустимості угод, про які йде мова, вирішено чітко. Згідно ч.2 ст.20 Закону РФ Про основи федеральної житлової політики наймач житлового приміщення в будинках державного, муніципального, громадського житлових фондів має право за згодою власника житлового фонду або уповноваженого власником особи (органу) і проживають разом з ним повнолітніх членів сім'ї передати права та обов'язки за договором найму цього приміщення власнику приватного житлового фонду взамін набуття права власності на житловий будинок (житлове приміщення).
Хоча ця норма знаходиться в ст. 20 - Обмін жилих приміщень raquo ;, розглянутий договір істотно відрізняється від договору обміну житловими приміщеннями, передбаченого ч.1 цієї статті та ст.ст.67-74 Житлового кодексу РРФСР. Договір обміну жилими приміщеннями припускає, що обмінюються приміщення, що належать сторонам за договорами найму житлових приміщень.
Відрізняється розглянутий договір і від договору міни (ст. 567 ЦК), що припускає наявність у кожної зі сторін права власності на обмінювані речі. Договір ж, про який йде мова, виходить з наявності права наймача приміщення у однієї сторони і права власності на приміщення у іншої сторони. Істота його полягає в тому, що наймач повинен набути право власності на приміщення, що належить іншій стороні, а власник набуває права і обов'язки наймача приміщення іншої сторони.
Обов'язковість нотаріального посвідчення аналізованого договору законом не передбачена, але воно можливе за угодою сторін (подп.2 п.2 ст.163 ЦК).
Глава 2. Захист прав громадян при обміні
. 1 Захист права власника на житлову нерухомість в російському законодавстві
Питання, що виникають у зв'язку з правовим регулюванням положення позбавлених володіння добросовісних набувачів житлових приміщень, колишніх членів сім'ї власників житлових приміщень, прав користувачів житлових приміщень, які перейшли в силу застави до банківських установ, в даний час досить актуальні. Ринок нерухомості постійно розширюється, його учасниками є як громадяни, так і юридичні особи. Однак з низки питань законодавче регулювання угод з нерухомістю досі носить неповний або нечіткий характер88. Найчастіше така нечіткість обумовлена ??інтересами захисту слабкої сторони в цивільному обороті - громадян, які не були власниками житла і перестали бути членами сім'ї власника, або громадян, які отримали кредит у банку під придбання житла на умовах іпотеки житла, що купується і не мають можливості повернути його. Недоліки законодавства часто поповнюються судовою практикою і роз'ясненнями вищих судових інстанцій, які можуть противоре?? ить один одному і чинним нормативним і правовим актам. Крім того, особливою цінністю об'єктів нерухомого майна пояснюється поява та поширення на ринку нерухомості різних видів шахрайства, особливо при продажу житлових приміщень.
У зв'язку з усім вищесказаним найбільш актуальними для громадян та інвесторів є питання закріплення права власності на об'єкти нерухомості, захист цього права, а також гарантії держави, зрештою забезпечують власникам непорушність цього абсолютного права.
Як реакція на збільшується частоту проблемних ситуацій на ринку нерухомості в останні роки стали з'являтися пропозиції щодо внесення змін до чинного законодавства, серед яких зустрічалися і дуже радикальні. При цьому єдиного підходу до необхідності таких змін ні в середовищі вчених-теоретиків, ні в середовищі практикуючих юристів не сформувалося.
Матеріали експертного опитування, проведеного серед вчених-правознавців Всеросійської державної податкової академії Міністерства фінансів РФ, свідчать про те, що при оцінці ефективності норм чинного законодавства більше 70% опитаних респондентів розцінили російське законодавство як недостатньо надійно захищає права добросовісного набувача. Майже одностайним була думка експертів про необхідність внесення конкретних змін у чинні норми з метою формування нових підходів у регулюванні та захисту прав на житлові та нежитлові приміщення і зниження ризиків інвестицій в нерухомість.
Таким чином, можна констатувати, що в професійної юридичної середовищі, в ділових колах, серед населення назріла необхідність внесення змін до законодавства.
В кінці 2004 р законодавець прийняв серію нових документів, в тій чи іншій мірі зачіпають питання прав на житлову нерухомість.
При вирішенні спору п...
