ставина, що для укладення такої угоди необхідна письмова згода наймодавця (пункт 1 статті 72 ЖК РФ).
Слід зазначити, що решта норм про обмін житлових приміщень, передбачені ЖК РФ, не мають істотних відмінностей від норм про обмін житлових приміщень, передбачених раніше діючим ЖК РРФСР. Збережена необхідність письмової згоди членів сім'ї наймача, а також органів опіки та піклування, якщо в угоді беруть участь члени сім'ї наймача, які є неповнолітніми, недієздатними або обмежено дієздатними громадянами.
Стаття 73 ЖК РФ встановлює перелік умов, за яких обмін жилими приміщеннями не допускається. Обмін не допускається, якщо:
до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою або переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
в результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у переліку, затвердженому постановою Уряду РФ.
Перелік умов, що перешкоджають обміну житловими приміщеннями, істотно видозмінений. Раніше діяв ЖК РРФСР забороняв обмін, якщо він носив корисливий або фіктивний характер, якщо приміщення було службовим чи перебувало в гуртожитку, якщо в результаті обміну одна із сторін ставала потребує поліпшення житлових умов. Ці перешкоджають обміну обставини не знайшли відображення в ЖК РФ. Новий кодекс заборонив обмін у випадку, якщо він приводить до вселення в комунальну квартиру особи, яка страждає важкою формою хронічного захворювання. ЖК РРФСР такої підстави заборони обміну не встановлював. В іншому підстави, передбачені ЖК РФ і ЖК РРФСР, схожі.
Порядок оформлення обміну житловими приміщеннями, передбачений ЖК РФ, відрізняється від аналогічного порядку, встановленого ЖК РРФСР. Згідно зі статтею 71 раніше діючого кодексу, наймачі також укладали угоду про обмін, але воно набирало чинності з моменту отримання кожним з наймачів ордера на вселення в нове житлове приміщення. Процес обміну, передбачений ЖК РФ, виключає необхідність отримання ордера. На підставі договору про обмін жилими приміщеннями і згоди відповідних наймодавців раніше укладені договори соціального найму расторгаются і полягають нові.
На наш погляд, слід особливо зупинитися на питаннях, пов'язаних зі зміною договору соціального найму житлового приміщення.
Порядок та підстави зміни договору соціального найму житлового приміщення встановлені в статті 82 ЖК РФ.
У пункті 1 зазначеної статті законодавець передбачив можливість об'єднання декількох договорів соціального найму в один договір.
Так, особи, які проживають в одному житловому приміщенні на підставі кількох договорів соціального найму, які об'єдналися в одну сім'ю, вправі вимагати укладення одного договору соціального найму на все житлове приміщення з ким-небудь з них. Аналогічна норма містилася в статті 87 ЖК РРФСР.
Пункт 2 зазначеної статті встановив принцип заміни наймачів у договорі соціального найму.
Так, кожний дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів сім'ї вправі вимагати визнання його наймачем за укладеним договором соціального найму.
Аналогічна ситуація складається в разі смерті наймача. Наймачем може бути визнаний будь-який дієздатний член сім'ї померлого наймача.
Разом з тим законодавець вилучив раніше діяла норму (стаття 86 ЖК РРФСР), згідно якої повнолітній член сім'ї наймача був вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування жилим приміщенням йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або кількох ізольованих кімнат.
Таким чином, в даний час змінити договір найму житлового приміщення шляхом розділу житла не представляється можливим.
Бажання громадянина поліпшити свої житлові умови може бути задоволено різними способами і, зокрема, шляхом укладення договору обміну житловими приміщеннями. У силу останньої наймачі двох або більше житлових приміщень передають один одному права і обов'язки найма...
