ро право на нерухоме майно завжди виникає питання про те, кому залишати нерухомість: власнику - добросовісного набувача чи колишньому власнику, права якого порушені.
В інтересах обороту нерухомості в більшості зарубіжних систем реєстрації закріплено позицію, згідно з якою нерухомість залишається у власника - добросовісного набувача. При цьому реалізуються механізми фінансової компенсації колишньому власнику в тому випадку, якщо він вичерпав всі законні засоби отримання компенсації з винних осіб протягом певного часу.
В останні роки з'являлися дуже радикальні пропозиції про зміну ст. 302 ГК РФ, що передбачають, що у разі возмездного придбання нерухомого майна добросовісним набувачем віндикація не допускається, а відшкодування колишньому власнику шкоди, заподіяної діями третіх осіб, проводиться відповідно до системи державного гарантування. Дані зміни спрямовані на уточнення презумпції сумлінності дій набувача нерухомого майна, які були засновані на даних Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). У такому випадку набувач майна буде захищений від його віндикації незалежно від того, яким шляхом це майно вибуло з володіння власника, тобто навіть якщо це сталося в результаті злочину. Крім того, ступінь достовірності записів у ЕГРП в Росії є дискусійною.
Проте, законодавець, прагнучи подолати стійку тенденцію збільшення проблемних ситуацій на ринку вторинного житла, почасти втілив дані ідеї, прийнявши Федеральний закон від 30 грудня 2004 № 217-ФЗ Про внесення змін до статті 223 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації і Федеральний закон Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" 89. Цей Закон набрав чинності з 1 січня 2005
Відповідно до Закону п. 2 ст. 223 Момент виникнення права власності у набувача за договором ГК РФ доповнено нормою, відповідно до якої нерухоме майно визнається належною добросовісного набувача на праві власності з моменту державної реєстрації відчуження майна, за винятком передбачених ст. 302 ГК РФ випадків, коли власник має право витребувати таке майно від добросовісного набувача.
Таким чином, право на віндикаційний захист колишнього власника збережено, але статус власника добросовісного набувача усталюється записом у реєстрі прав.
Крім того, гл. V Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним 90 доповнена статтею, яка встановлює підстави виплати РФ компенсації за втрату права власності на житлове приміщення.
Так, власник житлового приміщення, що не має права його витребувати від добросовісного набувача, а також сумлінний покупець, від якого була витребувана житлове приміщення, має право на разову компенсацію за рахунок казни РФ. Розмір компенсації не може перевищувати 1 млн. Руб. Дані положення застосовуються у разі, якщо державна реєстрація права власності добросовісного набувача на житлове приміщення була проведена після 1 січня 2005 р Порядок виплати повинен встановлюватися Урядом РФ. Таким чином, залишилося виробити конкретний механізм реалізації цієї норми закону на практиці.
Мабуть, введенням компенсаційного заходу вирішити всі проблеми не вдасться, оскільки реальна вартість квартир часто вище зазначеного в Законі межі. У цьому зв'язку доцільним вбачається розвиток системи титульного страхування - страхування ризику втрати права власності на нерухоме майно.
Причиною втрати титулу власника, крім правопрітязаній третіх осіб, можуть також бути помилкові дії державних реєструючих органів.
Для запобігання шкоди при втраті права власності через помилки реєстраторів Федеральним законом від 29 грудня 2004 № 196-ФЗ внесені зміни до Закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним . Так, якщо в раніше діяла редакції Закону про реєстрацію містилися відсильні формулювання про відповідальність: ... відповідно до законодавства Російської Федерації raquo ;, - то тепер Закон доповнено положенням, за яким шкода, завдана фізичним або юридичним особам в результаті неналежного виконання державними органами покладених на них обов'язків, у тому числі в результаті внесення в ЕГРП відомостей, які не відповідають закону, іншому правовому акту, правовстановлюючим документам, відшкодовується за рахунок казни РФ в повному обсязі. Прецедентів такої виплати у загальнодоступних джерелах не встановлено.
З 1 березня 2005 введений в дію Житловий кодекс РФ. У його змісті законодавець спробував врегулювати всі актуальні питання регулювання правовідносин у житловій сфері.
І хоча в якості основних почав були сформульовані принципи необхідності забезпечення органами державної влади та органами місцевого самоврядування умов для здійснення громадянами прав на житло, деякі його полож...
