користані два підходи - ринковий і дохідний. У рамках даної роботи витратний підхід не наводиться.
. 6 Ринковий підхід
Ринковий підхід заснований на аналізі ринку продажів аналогічних приміщень, який проведений на дату оцінки.
У рамках ринкового підходу оцінювач використовує 3 методу визначення вартості об'єкта: метод порівняння ціни 1 м 2, валового рентного мультиплікатора і коефіцієнта капіталізації.
Метод порівняння ціни 1 м2 площі
Ринковий підхід заснований на аналізі продажів аналогічних будівель, який проведений на дату оцінки на сайті sibestate.
Дані об'єкта оцінки і відібраних для порівняння аналогів наведені в таблиці 2.
Таблиця 2 - Дані об'єкта оцінки і відібраних для порівняння аналогів
Об'єкт оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Местоположеніег. Кемерово, Центральний район, пр.Советский, 32г. Кемерово, Центральний район, пр. Жовтневий, 4аг. Кемерово, Центральний район, вул. Червона, 4/1г. Кемерово, Центральний район, пр.Прітомскій, 7НазначеніеНежілоеОфісноеОфісноеОфісноеЦена, руб.? 28500 00016 250 00020 640 000Площадь, м 2 195,3323,5250258Транспортная доступностьотличнаяхорошаяхорошаяхорошаяАвтомобильная стоянкаестьестьестьестьМатеріал зовнішніх стенкірпічкірпічкірпічкірпічОтделочние работиевроремнотпод самоотделкуремонтпод самоотделкуВодоснабжениецентральноецентральноецентральноецентральноеТеплоснабжениецентральноецентральноецентральноецентральноеБлагоустройство терріторііасфальтасфальтасфальтасфальтВнутренняя отделкаулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяулучшеннаяСостояние (знос) хорошееотлічноехорошееотлічноеДата продажі01.06.2014 г01.06.2014 г01.06.2014 г01.06.2014 гКапітальностьIIIIПраво собственностиполноеполноеполноеполноеТелефонестьестьестьесть
Поправки до ціни на відмінності, які є між оцінюваним і порівнюваними об'єктами наведені в таблиці 3 (таблиця включає коригування, які були внесені, виходячи з наявних відмінностей між оцінюваним і порівнюваним об'єктом).
Таблиця 3 - Таблиця коригувань по порівнюваним продажу
НаіменованіеАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена, руб.28 500 00016 250 00020 640 000Площадь, м 2 323,5250258Цена 1 м 2, руб.88 09965 00080 000Корректіровка на умову сделкі1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.88 09965 00080 000Корректіровка на назначеніе1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.88 09965 00080 000Корректіровка на площадь0,850,950,90Скорректірованная ціна, руб.74 88461 75072 000Корректіровка на местоположеніе1,040,991,04Скорректірованная ціна, руб.77 87961 13374 880Корректіровка на транспортну доступность1,021,021 , 02Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на наявність автомобільної стоянкі1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на матеріал зовнішніх стен1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на водоснабженіе1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на теплоснабженіе1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на благоустрій терріторіі1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.79 43762 35676 378Корректіровка на внутрішню отделку1,051,001,05Скорректірованная ціна, руб.83 40962 35680 197Корректіровка на стан (знос) 0,971,000,97Скорректірованная ціна, руб.80 90762 35677 792Корректіровка на дату продажі1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.80 90762 35677 792Корректіровка на капітальность1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.80 90762 35677 792Корректіровка на право собственності1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.80 90762 35677 792Корректіровка на телефон1,001,001,00Скорректірованная ціна, руб.80 90762 35677 792Среднеаріфметіческая ціна за 1 м 2, руб.73 685Площадь об'єкта оцінки, м 2 195,3Стоімость об'єкта оцінки, руб.14 390680
Висновок: Ринкова вартість окремо вартого офісної будівлі, розташованого за адресою: м Кемерово, Центральний район, пр.Советский, 32, розрахована ринковим підходом на дату оцінки 1 червня 2014, становить 14390680 (чотирнадцять мільйонів триста дев'яносто тисяч шістсот вісімдесят) руб. з урахуванням ПДВ.
. 7 Дохідний підхід
Дохідний підхід, поряд з витратним і ринковим, застосовується для оцінки нерухомості. Донедавна він не мав широкого застосування, однак з часом актуальність його зростає.
Застосування дохідного підходу до оцінки будівель вимагає дотримання принципу найкращого і найбільш ефективного використання виробничого об'єкта, відповідно до якого вартість виробничого комплексу визначається для такого варіанту експлуатації, при якому віддача від нього максимальна. Тільки в цьому випадку можна чекати його найбільшої вартості.
Метод капіталіза...
