ваги: ??
цільове призначення і дозволене використання;
переважаючі способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;
перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;
очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості;
поточне використання земельної ділянки.
Однак вибір варіанта найбільш ефективного використання землі може здійснюватися серед варіантів, що є фізично можливими, економічно виправданими, відповідними вимогам законодавства, фінансово здійсненними, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання ).
Якщо вартість вільної ділянки перевищує вартість власності з поліпшеннями, найкращим і найбільш ефективним використанням буде використання землі як вільною. Однак, в даному випадку ситуація інша. Будівля в цілому, як єдиний об'єкт нерухомості, безумовно, перевищує вартість ділянки землі. Крім того, що оцінюється приміщення розташоване всередині будівлі, що належить різним власникам, і тому власник цього приміщення обмежений у своїх можливостях самостійно використовувати свою частку в земельній ділянці. У зв'язку з викладеним відноситься до об'єкту оцінки ділянку землі не може розглядатися як вільний. Тому оцінювач аналізував можливі варіанти використання ділянки з існуючими поліпшеннями.
Висновок: Розташування земельної ділянки, а також вся інфраструктура даного району, робить економічно ефективним використання його під забудову, будівлями комерційного призначення.
Аналіз варіантів використання оцінюваного об'єкта: нежитлова будівля
Використання, як виробничих і складських приміщень
Об'єкту оцінки - нежитлова будівля, накладає обмеження на можливі варіанти його використання. Наприклад, неприпустимо використання приміщень пов'язаних з організацією виробництв, технологічний процес яких, так чи інакше, пов'язаний з підвищеним рівнем шуму, вібрації, шкідливих викидів, пожежонебезпеки. Використання приміщень в якості складу, є абсолютно невиправданим з точки зору фінансової ефективності. Доходи від здачі в оренду складських приміщень істотно нижче від відповідних доходів від використання його в якості торговельних або офісних приміщень. Отже, від таких варіантів використання, слід відмовитися.
Використання приміщень, як торгових
Аналіз ринку нерухомості показує, що вартість продажу і орендні ставки для торгових площ вище, ніж для офісних приміщень. Тому таке використання могло б бути більш ефективним. Разом з тим, при виборі варіанту найбільш ефективного використання слід врахувати, що використання приміщення для розміщення повноцінного магазину пов'язано з великими витратами, зумовленими необхідністю значної перепланування та ремонту. Навколишня інфраструктура місця розташування об'єкта оцінки це - промислові, адміністративні та крупні торгівельні об'єкти. Таким чином, беручи до уваги, що об'єкт оцінки розташований хоча і в жвавому місці, але не досить вдало з погляду дрібної роздрібної торгівлі, фінансова доцільність цього варіанту виглядає сумнівною.
Використання приміщень в якості комерційного об'єкту - офісної будівлі.
Аналіз ринку нерухомості показує, що комерційна будівля - куди більш спокійний об'єкт інвестицій. Попит на комерційні приміщення зростає слідом за економікою. Причина того, що в даний час сировинні, фінансові, банківські структури займаються активним інвестуванням в ринок комерційної нерухомості, криється у високому рівні прибутковості офісних проектів. При високому інвестиційному потенціалі Кемерово відчуває гостру нестачу в якісних комерційних приміщеннях. У зв'язку з вищесказаним Оцінювач вважає, що таке використання є найбільш ефективним.
Висновок: Таким чином, найкращим і найбільш ефективним використанням оцінюваного об'єкта є використання будівлі в якості офісного.
2.5 Процедура оцінки об'єкта нерухомості
Визначення вартості об'єкта оцінки здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи: витратний, ринковий і прибутковий.
Використання трьох підходів призводить до отримання трьох різних величин вартості одного й того самого об'єкта. Після аналізу результатів, отриманих різними методами, остаточна оцінка вартості проводиться виходячи з того, які методи найбільш відповідають особливостям оцінюваного об'єкта.
У даній роботі будуть ви...
