ції чистого доходу
Метод капіталізації чистого доходу визначає потік доходу і перетворює його в поточну вартість шляхом застосування норми капіталізації. Основною формулою для цього методу є:
(1)
де С - вартість об'єкта нерухомості, руб .; ЧОД - чистий операційний дохід, руб .; Ккап - коефіцієнт капіталізації,%.
Коефіцієнт капіталізації ккап являє собою коефіцієнт, що враховує залежність між вартістю об'єкта і очікуваним доходом від його експлуатації. Вона використовується для визначення суми, яку заплатив би інвестор сьогодні за право присвоєння майбутніх грошових доходів.
Поняття коефіцієнта капіталізації використовуваного стосовно нерухомості включає три складових:
. Безризиковий дохід від нерухомості;
. Премія за загальний ризик інвестицій у нерухомість;
. Спеціальна премія на ліквідність (неліквідність) конкретного об'єкта.
Для визначення доходів від здачі в оренду площ, оцінювачів використовуються ставки орендної плати для нежитлових приміщень, які застосовувалися до приміщень розглянутого будівлі раніше.
Замовником надані наступні дані, що характеризують об'єкт оцінки з точки зору прибутковості, представлені в таблиці 4.
Таблиця 4 - Дані, що характеризують об'єкт оцінки з точки зору прибутковості
№ПоказателіЗначеніеДоходи: 1Арендная плата за 1 м 2 загальної площі оцінюваного об'єкта в місяць, руб.8502Площадь оцінюваного об'єкта, що здається в оренду, м 2 195,33Ітого потенційний валовий дохід від оренди в місяць, руб.166 0054Годовой потенційний валовий дохід, руб.1 992 060Расходи: 5Фактіческіе витрати на 1 кв.м по об'єкту нерухомості, руб.1206Ітого витрат за місяць, руб.23 4367Ітого витрати по експлуатації приміщень в рік, руб.281 2328Потеря від недовикористання площ приміщення (5 %), руб.99 6039Ітого потенційний валовий дохід від оренди в рік до оподатковування, руб.1 611 22510Налог на прибуток на рік (20%), руб.322 24511Чістий операційний дохід в рік, руб.1 288980
Орендна плата прийнята з урахуванням ринкової ситуації і прийнята як 850 руб./кв.м.
Потенційний валовий дохід від оренди в місяць=850? 195,3=1 66005 руб. де 850 - орендна плата за 1 кв.м., руб .; 195,3 - площа оцінюваного об'єкта, кв.м.
Витрати по експлуатації приміщень в рік складають двісті вісімдесят одна тисяча двісті тридцять-дві руб.
Втрата від недовикористання площ приміщень приймаємо як 5%.
Податок на прибуток з 1 січня 2009 року становить 20% згідно НК РФ.
Передбачається, що об'єкт повністю здається в оренду. Загальна площа об'єкта складає 195,3 м 2 (за даними технічного паспорта), орендна ставка - 850 руб. за 1 м 2.
Таблиця 5 - Розрахунок коефіцієнта капіталізації
№Компоненти ставкіВелічіна ставки,% 1Безрісковая ставка5,752Поправка на ріск33Поправка на низьку ліквідність оцінюваного об'екта1Ітого: 9,75
Провідним принципом у роботі організації є прагнення до отримання прибутку. Це прагнення обмежується можливістю зазнати збитків. Тут з'являється і формується поняття ризик .
Внаслідок ризику, пов'язаного з отриманням майбутніх доходів, ставка капіталізації перевищує безризикову ставку і забезпечує премію за всі види ризиків.
безризикових вкладеннях приносить якийсь мінімальний рівень доходу, достатній для покриття рівня інфляції в країні і ризику, пов'язаного з вкладенням в даний об'єкт. Безризикова ставка прийнята оцінювачем по депозитах Ощадбанку на термін - 1 рік. Ця ставка становить 5,75%.
Премія на ліквідність оцінюваного об'єкта визначена згідно наступним принципом:
) 0% річних для високоліквідних об'єктів, у яких очікуваний термін реалізації для отримання повної ринкової вартості не перевищує 6 місяців;
) 5% річних для среднеліквідние об'єктів, у яких очікуваний термін реалізації для отримання повної ринкової вартості 6-12 місяців;
) 10% річних для низьколіквідних об'єктів, у яких очікуваний термін реалізації для отримання повної ринкової вартості понад 12 місяців;
Оцінюваний об'єкт належить до среднеліквідние об'єктам, тому величина ризикової ставки дорівнює п'яти відсоткам.
Премія за загальний ризик інвестицій у нерухомість визначена на підставі ризиків, наведених у таблиці 6.
Таблиця 6 - Розрахунок поправки на ризик
№Компоненти ставкіВелічіна ставки,% 1Ріск, пов'язаний з управлінням собственностью12Ріск врегулювання расчетов13Фінансовий ріск1Ітого: 3
Ризики, пов'язані з управлінням власністю і врегулюва...
