норми видається не надто вдалою.
У разі порушення строку внесення платежу учасник пайового будівництва виплачує забудовнику неустойку.
Неустойкою (штрафом, пенею) визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема, у разі прострочення виконання.
Зазначена неустойка є законною, тому її розмір не може бути менше встановленого Законом розміру, а умова про неустойку не вимагається включати в договір участі в пайовому будівництві, так як обов'язок її виплати випливає з положень Закону.
Неустойка стягується за кожне порушення строку внесення платежу і застосовується як до випадків одноразової оплати пайової внеску учасником пайового будівництва, так і до випадків поетапної оплати. На вимогу про оплату неустойки не потрібно доводити заподіяння збитків.
Договір участі в пайовому будівництві укладається у письмовій формі і вважається укладеним від дати його державної реєстрації.
Необхідність державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві зумовлена ??прагненням законодавця підвищити державний контроль над даною категорією інвестиційних угод з метою додаткової юридичного захисту прав громадян.
Державна реєстрація договору, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, здійснюється на підставі заяви сторін договору (забудовника, учасника пайового будівництва).
Останнім істотною умовою договору участі в пайовому будівництві є гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
Цей термін повинен становити не менше п'яти років і обчислюється, як правило, з дня передачі об'єкту пайового будівництва учаснику пайового будівництва. Правило про встановлення гарантійного терміну є диспозитивним. Сторони договору участі в пайовому будівництві можуть домовитися про те, що гарантійний строк обчислюється з іншого момента, наприклад, з моменту введення об'єкта в експлуатацію.
Гарантійний термін захищає інтереси учасника пайового будівництва в разі виявлення неналежної якості об'єкту пайового будівництва в межах такого строку. При цьому, у разі спору забудовник вважається винним в недоліках, поки не доведено інше.
У ситуації, коли договір участі в пайовому будівництві містить всі істотні умови, передбачені частиною 4 статті 4 Закону №214-ФЗ, проте одна із сторін неправомірно ухиляється від державної реєстрації даного договору, суди визнають договір підлягає державній реєстрації.
За обставинами справи, викладеного в Визначенні ВАС РФ від 21.03.2011 №ВАС - 11536/10, договори участі в пайовому будівництві здійснені в належній письмовій формі, при їх підписанні сторонами спору узгоджені всі передбачені частиною 4 статті 4 Закону № 214-ФЗ істотні умови договору пайової участі, а саме: предмети договорів конкретно визначені із зазначенням будівельного адреси об'єкту і розміщення конкретних квартир, що підлягають передачі учаснику пайового будівництва; визначені розміри фінансування будівництва квартир (ціна договору); строки і порядок оплати (графіки платежів); термін закінчення будівництва об'єкта, термін передачі квартири учаснику пайового будівництва під обробку raquo ;; гарантійний термін.
З урахуванням того, що спірні договори здійснені в належній формі, підлягають державній реєстрації, але замовник-забудовник ухиляється від такої реєстрації, правильним, на думку ВАС РФ, є висновок про обгрунтованість вимог учасника будівництва про державну реєстрацію названих договорів.
Таким чином, договір повинен містити визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання ним дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкту нерухомості; термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва; ціну договору, строки та порядок її сплати; гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва. При відсутності в договорі умов, передбачених частиною 4 статті 4 Закону №214-ФЗ, такий договір вважається неукладеним. Слід зазначити, що умови, зазначені в частині 4 статті 4 Закону №214-ФЗ, сформульовані вичерпним чином.
1.3 Права, обов'язки та відповідальність сторін договору участі в пайовому будівництві житла
Цивільно-правові відношення між пайовиком і забудовником виникають з моменту підписання договору пайової участі згідно з нормами п. 3 ст. 4 ФЗ №214 від 30 грудня 2004 р Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості і регулюються також і нормами ЦК РФ.
