окупця переходять і права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята проданим житловим приміщенням (нерухомістю) і необхідна для її користування (п. 1 ст. 552 ЦК). Взаємозв'язок переходу права власності на житлове приміщення та іншу нерухомість і права на відповідну частину земельної ділянки буває різною залежно від змісту і характеру прав продавця житлового приміщення та іншої нерухомості на земельну ділянку, на якій вона розташована. При продажу земельної ділянки, на якій розташовано належне продавцю землі житлове приміщення чи інша нерухомість, без передачі цього житлового приміщення та іншої нерухомості у власність покупця в договорі слід погодити умови, що визначають права продавця на земельну ділянку, на якій знаходиться така нерухомість. Якщо ці умови не визначені договором, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята житловим приміщенням (нерухомістю) і необхідна для її використання відповідно до її призначення (ч. 2 ст. 553 ЦК).
Норми ст. 552, 553 ГК дають підставу для ряду важливих висновків.
По-перше, чинним Російським законодавством земельну ділянку визнається приналежністю головної речі - будови (житлового приміщення), розташованого на ньому. По-друге, будову (житлове приміщення), що знаходиться на чужій земельній ділянці (що не належить на праві власності власнику будови), визнається нерухомим майном, а власник такого майна володіє свободою розпорядження ім.
При купівлі-продажу частки у праві власності (купівлі-продажу частини) будови, розташованого на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, права покупця на земельну ділянку повинні визначатися продавцем і покупцем у договорі з дотриманням вимог земельного законодавства. При купівлі-продажу частки у праві власності (купівлі-продажу частини) будови, розташованого на земельній ділянці, якою продавець володіє в силу обмеженого речового права, відмінного від права власності, покупець набуває аналогічне речове право. Порядок і межі його здійснення повинні бути оформлені в порядку, передбачених земельним законодавством. Право на безкоштовну приватизацію житла мають тільки громадяни, які займають житлові приміщення за договором соціального найму в державному і муніципальному житловому фонді, включаючи відомчий житловий фонд.
висновок розірвання договір нерухомість
3. Відмінність договору купівлі-продажу житлових приміщень від інших договорів
Договір купівлі-продажу житлових приміщень відрізняється від інших договорів продажу нерухомості насамперед тим, що житлове приміщення незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки за цільовим призначенням - для проживання громадян. Цільовий характер використання житла не може бути змінений на розсуд сторін у договорі купівлі-продажу. Житлове приміщення може використовуватися для проживання як самого власника, так і інших осіб, яким приміщення надається для проживання в якості членів сім'ї, або на іншій підставі, наприклад за заповідальним відказом колишнім власником. Тому в разі продажу житлового приміщення, обтяженого правами користування третіх осіб, у договорі обов'язково має бути вказаний перелік осіб, які зберігали відповідно до закону права користування житловим приміщенням після його придбання покупцем, а також підставу цього права. У цей перелік можуть бути включені члени сім'ї власника, що залишилися проживати в продається житловому приміщенні (ст. 292 ЦК); наймачі житлового приміщення і члени їх сімей (ст. 675 ЦК); орендарі (ст. 617 ЦК), а також особи, які користуються житловим приміщенням чинності заповідального відмови (ст. 1137 ЦК).
Якщо у житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням, то в договорі має бути на це прямо вказано. Крім того, обмеження, пов'язані з відчуженням житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члени сім'ї власника, встановлені в п. 4 ст. 292 ГК. У цих випадках продаж допускається тільки за згодою органу опіки та піклування.
Визначаючи сферу дії ст. 558 ГК, не можна забувати обмеженнях, встановлених у ч. 3 ст. 19 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1992, яка забороняє продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян.
Відчуження квартир у багатоквартирних будинках також має свою специфіку. До покупця квартири одночасно з передачею права власності на неї переходить і право на об'єкти загального користування (загальні приміщення будинку, несучі конструкції, фундамент і т.д.). Власник квартири в силу ст. 290 ЦК та Федерального закону «Про товариства власників житл...
