ених приміщень можуть і не відповідати розмірам часток учасників спільної власності. При режимі відокремленого користування кожному власнику виділяється приміщення, розмір якого відповідає частці в спільній власності на об'єкт нерухомості.
Необхідно враховувати, що нашому правопорядку відомі так звані вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення в житловому будинку, які реєструються в державному реєстрі як в якості самостійного об'єкта нерухомості. Крім того, до набрання чинності Федерального закону «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» в якості самостійних об'єктів нерухомості були зареєстровані частини приватизованих будівель (споруд) - окремі поверхи, під'їзди. У таких випадках, коли частина будівлі (споруди) зареєстрована в державному реєстрі як окремого об'єкта нерухомості, операції з такою частиною слід визнати законними як операції з самостійним об'єктом нерухомості.
На відміну від договору купівлі-продажу рухомого майна договір купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) повинен містити в собі узгодження сторонами у письмовій формі умова про ціну житлового приміщення (нерухомості). Оцінка житлового приміщення (нерухомості) - явище багатофакторне і складне. Тому на ринку нерухомості (житлових приміщень) оцінку такого майна здійснюють професійні оцінювачі. У разі виникнення спору з приводу правомірності договору передачі житлового приміщення, у тому числі і у власність одного з його користувачів, цей договір, а також свідоцтво про право власності на вимогу зацікавлених осіб можуть бути визнані судом недійсними за підставами, встановленими цивільним законодавством для визнання угоди недійсною. При відсутності умови про ціну договір купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). За загальним правилом узгоджена сторонами ціна житлового приміщення (нерухомого майна), що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим житловим приміщенням (нерухомим майном) відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак дане правило диспозитивно. Крім того, законом можуть бути встановлені інші правила про співвідношення ціни житлового приміщення (нерухомого майна) переданої з нерухомістю відповідної частини ділянки землі або прав на неї.
Ціна житлового приміщення (нерухомості) в договорі купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) може визначатися сторонами різними способами. У тих випадках, коли ціна житлового приміщення (нерухомості) встановлена ??за одиницьу її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення (нерухомого майна), що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю житлового приміщення (нерухомого майна) п. 3 ст. 555 ГК.
Головним обов'язком покупця за договором купівлі-продажу житлового приміщення (нерухомості) поряд з обов'язком прийняти куплене житлове приміщення (нерухомість) є обов'язок по її оплаті. Форма, порядок і способи оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленого житлового приміщення (нерухомості) в розстрочку і в кредит, а також попередня оплата.
При продажу житлового приміщення (нерухомості) в кредит відповідно до норми п. 5 ст. 488 ГК таке житлове приміщення (нерухомість) знаходиться в заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань по оплаті товару. Іпотека, що виникла на підставі норми п. 5 ст. 488 ЦК, як право (речове обтяження) на житлове приміщення (нерухоме майно) має реєструватися на підставі заяви власника - покупця майна або продавця, на користь якої п. 5 ст. 488 ГК встановлена ??іпотека, за умови настання обставин, зазначених у п. 5 ст. 488 ГК.
При відсутності в договорі умови про розподіл витрат по державній реєстрації переходу права власності ці витрати бути покладені на продавця, бо на ньому лежить обов'язок передати предмет продажу у власність покупця. Покладення на продавця тягаря витрат по реєстрації можна розглядати як наслідок наявності у нього обов'язку забезпечити виникнення у покупця права власності на продане майно. Однак практика Російського ринку нерухомості йде в протилежному напрямку.
При укладенні та виконанні договору купівлі-продажу житлового приміщення обов'язково виникає питання про право покупця на земельну ділянку, пов'язаний з продаваним житловим приміщенням (нерухомістю). Справа в тому, що будова і земельну ділянку під ним утворюють деяку єдність: єдиний будівельно-технічний об'єкт, єдиний господарсько-експлуатаційний об'єкт. Для правильної експлуатації будівлі (технічної та господарської) необхідна земельна ділянка не тільки в габаритах самої будови, але й навколо нього для обслуговування будівлі.
За загальним правилом при переході права власності на житлове приміщення і іншу нерухомість до п...
