ошення валового доходу до експлуатаційних витрат
В
Умови фінансування угоди
В
Частка земельних засобів
В
Ситуація на ринку в момент
Рис. 6
Метод кумулятивного побудови ставки капіталізації при оцінці нерухомого майна ділить її на дві складові: дохід на інвестиції (капітал) і норму відшкодування вкладеної суми.
Дохід на капітал (i) - Це компенсація яка повинна бути виплачена інвестору за цінність грошей з у3четом фактора часу, за ризик та інші фактори, пов'язані з конкретними інвестиціями, тобто це відсоток, який виплачується за використання грошових коштів.
Повернення або відшкодування капіталу означає погашення суми початкового вкладення. Цей елемент коефіцієнта капіталізації застосовується тільки в зношуються частини активів.
Ставка доходів на капітал будується наступним чином (рис. 7)
Безризикова ставка доходу
+
Премії за ризик
+
Премії за низьку ліквідність нерухомості
+
Премії за інвестиційний менеджмент
+
Вкладення в нерухомість
Рис. 7
Безризикова ставка прибутковості - ставка відсотка у високоліквідні активи, тобто це ставка, яка відображає В«фактичні ринкові можливості вкладення грошових коштів фірм і приватних осіб без якогось би не було ризику неповернення В».
безризикових ставкою по західній методикою вважається ставка прибутковості по довгострокових (20 років) урядових облігаціях на світовому ринку (США, Німеччина, Японія і т.д.)
Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються інші складові - поправки на різні види ризику, пов'язані з особливостями оцінюваної нерухомості.
Для визначення безризикової ставки можна користуватися як російськими, так і західними показниками по безризикових операціях.
При використанні західної безризикової ставки необхідно враховувати премію за ризик інвестування в Росію (ризик країни [3]),
Дана безризикова ставка активно використовувалася в РФ на перших етапах становлення оцінки, оскільки це період характеризувався суцільним копіюванням західного досвіду без урахування російської специфіки. Зараз у якості безризикової ставки частіше береться прибутковість по облігаціях федеральної позики (ОФП [4])
Поправку на ризик країни як правило, розраховують рейтингові агентства, проте ця інформація не завжди буває доступна оцінювачам. У цьому випадку оцінювач експерт...
