хом ділення чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації.
Пряма капіталізація може використовуватися для оцінки часткових майнових прав, а так само вартості окремих фізичних компонентів об'єкта (землі і поліпшень). У кожному з цих випадком застосовується відповідний показник доходу, в залежно від якого змінюється назва ставки капіталізації, розрахованої на його основі (рис. 4)
Відповідність видів доходу ставками капіталізації
Використовуваний показник доходу
Відповідна ставка капіталізації (Ck)
Чистий операційний дохід (ЧОД)
Загальна Ck
Дохід інвестора
Re
Дохід банку
Rm
Дохід на земельну ділянка
Rl
Дохід для поліпшення
Rb
Рис. 4
5. МЕТОДИ РОЗРАХУНКУ СТАВКИ КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Методи розрахунку ставки капіталізації вибираються залежно від конкретних умов, в яких функціонує об'єкт оцінки. Найбільш значущими серед них є:
В· інформація про доходи та цінах угоди на основі репрезентативної [2] вибірки за порівнянних об'єктах;
В· джерела і умови фінансування угод;
В· можливість коректного прогнозу щодо вартості об'єкта наприкінці прогнозного періоду.
Існуючі методи визначення загальної ставки капіталізації представлені на рис. 5
Методи визначення загальної ставки капіталізації
В
Рис. 5
Методи аналізу ринкових аналогів - основний і найбільш коректний метод визначення ставки капіталізації.
Інвестор може багато гадати відносного того, що буде з нерухомістю в перебігу прогнозного періоду, однак використання ставки капіталізації звільняє від цього процесу, але тільки за наявності надійної інформації по поточних і минулим продажу та орендними ставками, тобто для цього потрібно розвиненою інформативний ринок.
Порівнянні об'єкти повинні збігатися з оцінюваним за своїм функціональним призначенням і рівню ризику інвестицій, а так само відповідати йому за розмірами доходу, фізичній подібністю, місцем розташування, співвідношенню між валовим доходом і майбутньої поведінки майнових вартостей експлуатаційними витратами, сформованими на ринку очікуванням майбутньої поведінки майнових вартостей (рис. 6)
В
Ціна об'єкта
В
принесених дохід
В
Коефіцієнт експлуатаційних витрат як відн...
