ним шляхом може самостійно визначити ризик країни для Росії по розробленими схемами, але ступінь суб'єктивізму в розрахунках істотно підвищується.
У процесі оцінки необхідно враховувати, що номінальні і реальні безризикові ставки можуть бути як рублеві, так і валютні. При перерахунку номінальної ставки в реальну і навпаки доцільно використовувати формулу американського економіста і математика І. Фішера, виведену ним ще в 30-ті р.р. XX в.: br/>
Rн = Rр + Jінф. + Rр x Jінф. br/>
Rр =
Rн - Jінф
1 + Jінф
де Rн - номінальна ставка;
Rр - реальна ставка;
Jінф - індекс інфляції.
Номінальна ставка:
1. річна ставка відсотків, виходячи з якої визначається величина ставки, що застосовується в кожному періоді при нарахуванні складних відсотків кілька разів на рік;
2. процентна ставка, обчислюється без урахування інфляції.
Реальна ставка - процентна ставка, очищена від інфляції. Реальна процентна ставка обчислюється як різниця між номінальною процентною ставкою і рівнем інфляції. Розрізняють:
В· ex ante - очікувана реальна процентна ставка в момент видачі кредиту;
В· ex post - фактично відбулася реальна процентна ставка.
При розрахунку валютної безризикової ставки доцільно проводити коригування за допомогою формули І. Фішера з урахуванням індексу доларової інфляції, при визначенні рублевої безризикової ставки - індексу рублевої інфляції.
При використанні номінальний потоків доходів коефіцієнт капіталізації та його складові частини повинні бути розраховані в номінальному вираженні, а при ірреальних потоках доходів - в реальному вираженні. Для перетворення номінальних потоків доходів в реальні слід номінальну величину розділити на відповідний індекс цін, тобто відношення величини індексу цін за той рік, в якому очікуються грошові потоки, до індексу цін базового періоду.
При розрахунку надбавки за низьку ліквідність враховується неможливість негайного повернення вкладених в об'єкт нерухомості інвестицій, і вона може бути прийнята на рівні доларової інфляції за типове час експозиції подібних оцінюваному об'єктів на ринку.
Надбавка за ризик вкладення в нерухомість враховує можливість випадкової втрати споживчої вартості об'єкта і може бути прийнята в розмірі страхових відрахувань до страхових компаніях вищої категорії надійності.
Середній розмір страхових відрахувань становить 14-20%.
Надбавку за інвестиційний менеджмент доцільно розраховувати з урахуванням коефіцієнта недовантаження і втрат при зборі орендних платежів. Чим більш ризиковані і складні інвестиції, тим більш компетентного управління вони вимагають.
До недоліків методу підсумовування відноситься суб'єктивний підхід до прийняття розмірів складових ставки капіталізації.
У ряді випадків ставка капіталізаці...
